Warum ein Immobilienkauf jetzt Sinn macht

Vor der Finanzkrise 2007/2008 galt die Regel, dass eine Immobilie rund das 25-Fache der Jahreskaltmiete kostet. Die Mietrendite lag bei etwa vier Prozent per anno, während die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite zwischen sechs und acht Prozent betrugen. Obwohl die Zinsen die Rendite überstiegen, entschieden sich viele für den Kauf. Ein wesentlicher Grund war die steuerliche Begünstigung: Zinsen, die über den Mieteinnahmen lagen, konnten abgesetzt werden, ebenso die Abschreibung auf die Immobilie – entweder linear mit zwei Prozent oder degressiv.

Trotz einer anfänglichen negativen Liquidität war die Investition interessant: Erstens konnte die Steuerersparnis aus den Zinszahlungen und der Abschreibung die Belastung deutlich mindern. Zweitens führte die Inflation zu einer kontinuierlichen Wertsteigerung der Immobilie, welche nach zehn Jahren beim Verkauf steuerfrei war. Diese steuerlichen Vorteile und der inflationsbedingte Wertzuwachs sorgten dafür, dass der Immobilienkauf langfristig lukrativ blieb.

Mit der Finanzkrise kam es 2008 zu einem rapiden Zinsverfall. Die Zinsen für zehnjährige Kredite sanken zunächst auf vier Prozent und fielen später sogar auf ein Prozent. Wären die Immobilienpreise stabil geblieben, hätten sich Investitionen mehr denn je gelohnt. Da die Mieteinnahmen die Zinslast überstiegen, entstand ein attraktiver Cashflow. Doch die niedrigen Zinsen führten zu einer massiven Preissteigerung. Die Nachfrage blieb hoch, das Angebot war knapp, so dass die Preise weiter in die Höhe schossen. Dadurch sanken die Mietrenditen in vielen urbanen Gebieten auf unter zwei Prozent. Es war nicht ungewöhnlich, das 50-Fache oder mehr der Jahresmiete als Kaufpreis zu zahlen. Viele Anleger hielten sich daher zurück, was zu einem Rückgang der Neubautätigkeit und infolgedessen zum aktuellen Wohnungsmangel führte.

Dieser Mangel wird durch den Rückgang von Bauaktivitäten weiter verschärft. Die politisch angestrebten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr werden seit Jahren deutlich verfehlt. Neben diesem „gap“ sorgen regulatorische Hürden für weiter steigende Baukosten.

Der russische Angriff auf die Ukraine löste 2022 einen Preisschock bei Energie und Rohstoffen aus, was zu einer drastischen Inflation führte. Um diese Entwicklung zu stoppen, hob die ­Europäische Zentralbank die Leitzinsen an, wodurch auch die Bauzinsen stiegen. Inzwischen haben sich die Zinsen bei etwa 3,5 Prozent für zehn Jahre und vier Prozent für 20 Jahre stabilisiert. Gleichzeitig sanken die Immobilienpreise in vielen Ballungszentren deutlich, in kleineren Städten moderater.

Die Mietrenditen für Neubauten liegen derzeit zwischen 2,6 Prozent und 3,2 Prozent pro Jahr, was die Zinsen fast vollständig abdeckt. Das ist eine seltene Konstellation, in der Immobilien sich fast von allein tragen, da die laufenden Aufwendungen durch die Mieteinnahmen gedeckt werden.

Um den Wohnungsbau anzukurbeln, wurde eine neue degressive Abschreibung für neue vermietete Wohnimmobilien eingeführt. Sie erlaubt eine Abschreibung von fünf Prozent vom Gebäude im ersten Jahr und danach jährlich vom Restwert. Es gibt die Möglichkeit, zur linearen Abschreibung zu wechseln, was regelmäßig nach 14 Jahren vorteilhaft ist.

Ein Beispiel verdeutlicht, dass sich eine Investition gerade bei den aktuellen Bedingungen lohnt: Gekauft wird im Dezember 2024 eine neu errichtete Wohnung in Ulm. Sie kostet pro qm 6.700 Euro mit einer Kaltmiete von 15,50 Euro. Trotz einer Mietrendite von 2,64 Prozent „bezahlt“ die Miete die laufenden Kosten fast vollständig. Durch die steuerlichen Vorteile wird im ersten Jahr sogar ein Liquiditätsüberschuss erzielt, der in den folgenden Jahren durch die sinkende Abschreibung zwar leicht abnimmt, aber weiterhin besteht.

Neben dieser degressiven Abschreibung für neue Mietwohnungen gibt es noch eine zusätzliche Abschreibung für die Schaffung von neuem preisgünstigen Wohnraum nach § 7b EStG. Darauf gehen wir in diesem Beitrag nicht ein, da begünstigte Objekte in diesem Sinne nur sehr spärlich auf den Markt kommen werden.

Ein entscheidender Faktor für die Rentabilität einer Immobilieninvestition bleibt die Inflation. In unserem Beispiel könnte der Verkaufspreis nach 33 Jahren aufgrund einer angenommenen Inflationsrate von 2,5 Prozent auf über 1,2 Millionen Euro steigen, was einem Gewinn von rund 644.000 Euro entspricht. In heutiger Kaufkraft wären das rund 285.000 Euro. Gleichzeitig steigen auch die Mieteinnahmen, wodurch sich der Cashflow langfristig weiter verbessert.

Bei Gewerbeimmobilien wie Arztpraxen, Büros und Läden liegen die Mietrenditen oft höher als bei Wohnimmobilien. Allerdings bergen sie auch höhere Risiken. Der Trend zum Homeoffice oder strukturelle Veränderungen in der Wirtschaft können zu Leerständen führen. Außerdem sind die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Gewerbeimmobilien geringer. Daher sollten Gewerbeimmobilien eher eine Ergänzung zu einem Portfolio aus Wohnimmobilien sein.

Die Beispielrechnungen basieren auf einer Vollfinanzierung, um die Rentabilität klarer darzustellen. In der Praxis kann Eigenkapital zu besseren Konditionen führen. Wer über Eigenkapital verfügt, sollte auch alternative Anlageformen in Betracht ziehen. Bei Festgeld oder Anleihen ist die Nettorendite derzeit oft höher als die Steuerersparnis durch Sondertilgungen.

Bei einer Anlage in Festgeld mit 3,5 Prozent Zinsen pro Jahr liegt der Nettoertrag um etwa 35 Prozent höher als bei einer Sondertilgung, da der Zinsertrag lediglich der Zinsabgeltungssteuer mit 25 Prozent unterliegt.

Wer keine Erfahrung in der Immobilienverwaltung hat, sollte dies einem professionellen Verwalter überlassen. Dies gilt sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser. Professionelle Verwalter kennen sich besser mit Mietpreisen, rechtlichen Fragen und der Auswahl geeigneter Mieter aus. Die monatlichen Kosten von circa 40 bis 50 Euro sind gering im Vergleich zum Nutzen, den eine professionelle Verwaltung bietet.

Der Immobilienmarkt bietet derzeit durch niedrige Zinsen attraktive Chancen für Investoren. Die Preise haben sich stabilisiert, die Mieten bleiben hoch und steigen weiter. Die steuerlichen Anreize durch die degressive Abschreibung machen den Erwerb besonders interessant, da sich die Immobilie dadurch oft selbst trägt. Hinzu kommt die langfristige Wertsteigerung durch Inflation. Wer jetzt eine Immobilie in einer guten Lage kauft, kann mit einer soliden Rendite und steuerfreien Gewinnen rechnen. Die drei „L“ – Lage, Lage, Lage – bleiben jedoch entscheidend. Regionen mit stabiler Bevölkerungsentwicklung und wirtschaftlicher Stärke bieten die besten Perspektiven. Wenn jetzt nicht der richtige Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu kaufen, wann dann?