Darlehen auf Vorrat
Im Sommer letzten Jahres erlebten Immobilienkäufer gleichsam einen Sommerschlussverkauf bei Hypothekenzinsen. Wer ein Immobiliendarlehen neu abschloss oder verlängerte, war mit rund 4,5 Prozent Effektivzins mit von der Partie. Das war so günstig wie noch nie. Im langen Durchschnitt liegt der Effektivzinssatz für Hypotheken, die durch die Ausgabe von Pfandbriefen finanziert und durch die Verpfändung der fremd finanzierten Objekte abgesichert sind, bei immerhin acht Prozent. Heute liegt die Bandbreite, nach einem markanten Zinsruck nach oben, zwischen knapp unter fünf und 5,7 Prozent. Im Vergleich zum Durchschnitt anderer Jahre ist das immer noch sehr günstig.
Bei langfristig laufenden Hypothekendarlehen, die Regel ist eine Laufzeit von zehn Jahren, kommt es auf jeden Zehntelprozentpunkt an. So summieren sich die Mehrkosten bei einem Darlehen in Höhe von 200 000 Euro und dem bereits vollzogenen Zinsanstieg von rund 0,7 Prozent auf immerhin 16 500 Euro. Wer am Jahresende, in einem Jahr oder auch in zwei Jahren neu abschließen will oder muss, etwa weil die Zeit abgelaufen ist, wird gemäß dem neuen Zinstrend wahrscheinlich noch höhere Zinsen zahlen müssen, als heute verlangt werden. Geschickt, wer die Möglichkeiten checkt, wie er den Schaden möglichst gering halten kann:
■Die Überbrückung bis zum Neuabschluss:
Läuft ein Hypothekendarlehen in Kürze, das heißt in ein, zwei oder auch drei Monaten aus, kann man sich bei der involvierten Bank heute schon den aktuell geltenden Zinssatz reservieren lassen. Bis zu sechs Monate lässt sich eine Wartezeit bis zum regulären Neuabschluss kostenfrei überbrücken. Selbstverständlich bieten die Banken in aller Regel nicht von sich aus diesen Vorteil an. Wer allerdings damit droht, sich bei einer Weigerung auf Entgegenkommen die Anschlussfinanzierung bei der Konkurrenz zu besorgen, hat gute Chancen, eine „Gnadenfrist” eingeräumt zu bekommen.
•Eine vorfristige Umschuldung mit Darlehenskündigung:
Wer vor Ablauf ein in der Laufzeit festgeschriebenes Darlehen kündigt, muss der Bank eine Strafe für entgangene Zinsen zahlen, im Bankenjargon eine „Vorfälligkeitsentschädigung”. Wie hoch die ausfällt, hängt von der nicht absolvierten Restlaufzeit und von der Differenz zwischen dem gebuchten und dem aktuellen Zins ab. Ist die Restlaufzeit mit drei bis vier Jahren noch relativ lang und liegt die Zinsdifferenz bei ein bis zwei Prozent, fällt die Zinsentschädigung mindestens genau so hoch aus wie die ersparten Zinsen durch einen zinsgünstigen Neuabschluss. Außerdem muss die Bank eine vorfristige Darlehenskündigung nur akzeptieren, wenn die fremdfinanzierte Immobilie verkauft wird oder wenn das Institut eine gewünschte Kreditaufstockung verweigert. (Bundesgerichtshof XI ZR 27/00 und BGH XI ZR 226/02).
•Das Vorratsdarlehen:
Die vorfristige, mit einer Zinsstrafe verbundene Umschuldung bringt in aller Regel keinen Vorteil. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann bei vermieteten Objekten allerdings steuerlich geltend gemacht werden. Wer jedoch nur die Zeit von maximal einem Jahr zu überbrücken hat, für den ist es lohnender, das Altdarlehen auslaufen zu lassen und sich heute bereits für womöglich weitere zehn Jahre die aktuell günstigen Zinskondition zu sichern. Aber auch das Vorratsdarlehen kostet Geld in Form von Bereitstellungszinsen. In der Regel sind es 0,25 Prozent der Kreditsumme – monatlich.
•Das Forward-Darlehen:
Wer länger als ein Jahr verstreichen lassen muss, ehe ohne eine vorfristige Darlehenskündigung eine Anschlussfinanzierung möglich ist, kann sich mit Hilfe eines Forward-Darlehens die heute günstigen Konditionen sichern. Der Darlehensnehmer schließt für den Tag, an dem das alte Darlehen endet, bereits jetzt einen neuen Vertrag zu den heute geltenden Marktkonditionen. Da die Bank nichts verschenkt und sich womöglich über Pfandbriefe refinanzieren muss, schlägt sie auf die ausgehandelten Zinskonditionen ein paar Zehntel Prozentpunkte auf. Die eine Bank kassiert 0,01 Prozent Zinsaufschlag pro Wartemonat, andere nehmen auch das Sechsfache, nämlich 0,06 Prozent. Liegt der Aufschlag weit jenseits des Durchschnitts, hilft nur noch: hart verhandeln!
