Denkmal – das lohnt sich

Die vorgezogene Steuerreform ist nun mit Ach und Krach doch noch beschlossene Sache geworden. Sie trat nach einer für viele undurchsichtigen Feilscherei zwischen Regierung und Opposition Anfang des Jahres 2004 in Kraft. Aber viel mehr als die für das Jahr 2003 ausgesetzte Reformstufe ist für die Bundesbürger in der Spitzenprogression nicht herausgekommen. Von einem „Vorziehen“ kann somit keine echte Rede sein, eher von einem „Nachholen“. Wieder einmal eine Reform, die eigentlich keine ist, lautet das Resümee. Sie kommt deshalb einem Etikettenschwindel gleich.

Mehr noch: Das ohnehin schon extrem komplizierte deutsche Steuerrecht wurde nach der „Reform” noch komplizierter. Kein Wunder daher, dass sich gleich nach In-Kraft-Treten der vermeintlichen Reform die wahren Reformer zu Wort meldeten. Sie streben bereits für das laufende Jahr die seit langem schon proklamierte „radikal vereinfachende” Steuerreform an. Deren durchschlagender Vorteil: Sie soll angeblich auf einem Bierfilz Platz finden. Warten wir es ab...

Wer wirklich auf lange Sicht und unter zumeist seriösen Bedingungen nennenswert Steuern sparen will, dem bleibt bis zur Verabschiedung der Radikalreform nur noch eine lukrative Chance: die Sanierung oder die Beteiligung an der Sanierung einer denkmalgeschützten Wohnimmobilie. Hier lagen, bis zur jüngsten Reform, die Steuervorteile – ausnahmsweise – klar auf der Hand. Es galt die Zauberformel „10 x10“. Sie besagt: Der Investor kann zehn Jahre lang jährlich zehn Prozent der Sanierungskosten in gleich hohen Raten dem Finanzamt melden und von seinem zu versteuernden Jahreseinkommen abziehen. Sollte die Radikalreform jemals in Kraft treten, werden radikal alle Steuervergünstigungen, also auch die Denkmalabschreibung, mit einem Schlag gestrichen. Insofern sollte der interessierte Investor seine Absicht nicht mehr auf die lange Bank schieben.

Die Einfachformel „10 x 10“, die mittels Steuererleichterung dafür sorgen sollte, dass überall im Lande bewohn- und vermietbare Baudenkmäler erhalten bleiben und die Stadtbilder verschönern, kam bei den zuletzt aktiven Reformern unter die Räder. Die Formel lautet jetzt, ganz nach dem Motto der Verkomplizierung: „8 x 9 + 4 x 7“. Die neue Formel besagt: Die Abschreibungsdauer wurde von zehn auf acht Jahre verkürzt und für diese Zeit auf jährlich neun Prozent beschränkt, aber nach dem achten Jahr darf weiterhin vier Jahre lang mit sieben Prozent jährlich abgeschrieben werden. Einfach gesagt: Im Wesentlichen wurde die Abschreibungsfrist von zehn auf zwölf Jahre gestreckt – ein Effekt, den die Betroffenen leicht verkraften können. Und die projektierten Mehreinnahmen des Staates sind wahrscheinlich das Geld nicht wert, das die Umsetzung eines revidierten Steuerparagrafen kostet.

Die neue Formel ist so komplex und kompliziert, dass sie im Normalfall ohne die Beihilfe eines Steuerberaters wohl nicht anzuwenden ist. Trotzdem bleibt die Sanierung denkmalgeschützter Wohngebäude das lukrativste Steuersparvehikel, das derzeit in deutschen Landen legalisiert ist. Es steht auch dann nicht für die involvierten Anwender zur Disposition, wenn nun doch in absehbarer Zeit alle Steuervorteile gnadenlos gestrichen werden sollten. Dafür sorgt der verfassungsrechtlich garantierte „Vertrauensschutz” im Hinblick auf die Gesetze, die zum Zeitpunkt der vertraglichen Bindung gelten.

Aber auch der steuerlich relevante Denkmalschutz bewegt sich, wie alle Renovierungen und Sanierungen im Immobilienbereich, in einem kalkulatorisch komplizierten Koordinatensystem. Es gibt Aufschluss darüber, ob und ab wann sich die Sache steuerlich überhaupt lohnt. Sinn macht die Steuerabschreibung durch Denkmalschutz nur, wenn mindestens 60 Prozent der Gesamtinvestition als Sanierungskosten gelten. Da aber Denkmalschutz eine recht aufwändige und nicht unriskante Angelegenheit ist, werden oft auch 70 oder gar 80 Prozent der Gesamtinvestition steuerrelevant. Je mehr, desto besser – wenn die anfallenden Kosten nicht ausufern.

Hinzu kommt ein weiteres Steuerbonbon: Die Aufwendungen für die Altsubstanz lassen sich auf herkömmliche Art (je nach Baujahr) entweder mit zwei oder 2,5 Prozent pro Jahr abschreiben. Die anteilsmäßigen Aufwendungen für den Grunderwerb können nicht abgeschrieben werden, da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt. Geschickte Initiatoren von Denkmalsanierungen, die wie Bauträger aus einem Gesamtkomplex einzelne Objekte schlüsselfertig verkaufen (und dabei selbstverständlich gut verdienen wollen), agieren gerne auf Erbpachtbasis. Dann entfällt in der Abschreibungsrechnung der Grundanteil, der in der Regel 15 bis 20 Prozent der Kosten für die Altsubstanz ausmacht. Dafür muss allerdings eine Erbpacht bezahlt werden, die sich im Regelfall auf jährlich vier bis fünf Prozent des Grundstückswertes beläuft. Für Vermieter ist die Erbpacht wiederum steuerlich absetzbar.

Versüßt wird der steuerlich geförderte Denkmalschutz durch das Bonbon der Eigennutzung.

Das heißt: Die Steuerabschreibungen durch Investitionen in Denkmalschutz greifen nicht nur, wie in der Steuerrechnung für gewöhnliche Wohnimmobilien, wenn das fertige Objekt vermietet wird. Der Denkmalschutzinvestor darf das Objekt selber nutzen und trotzdem den Abschreibungsbonus voll in Anspruch nehmen, falls relevant, sogar die Eigenheimzulage. Mehr noch: Laut Paragraf 13 Absatz 1 Nr. 2 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes in Verbindung mit den Erbschaftssteuerrichtlinien R 42 Absatz 5, Satz 2 bleibt die Übertragung denkmalgeschützter Objekte zu 60 Prozent frei von allfälligen Erbschaft- und Schenkungssteuern. Diese Befreiung steht allerdings in Verbindung mit bestimmten Auflagen, die ein Steuerfachmann unter die Lupe nehmen müsste. Die zuständige Gemeinde muss überdies einem Eigennutzer die Grundsteuer erlassen, wenn die Erhaltung des Denkmalobjekts „im allgemeinen Interesse” liegt und weitere spezifische Auflagen erfüllt werden.

Mit einem Kaufvertrag in der Tasche kann der Denkmalschutz- Investor allerdings bei seinem Finanzamt nicht viel ausrichten. Steuererstattungen gibt es erst, wenn alle Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind und die Abnahme des fertigen Objekts durch den Eigentümer erfolgt ist. Deshalb ist es für Interessenten ratsam, gleich zu Jahresbeginn auf Objektsuche zu gehen, um möglichst noch für das laufende Steuerjahr in den Genuss der reichhaltig dotierten Abschreibungen zu kommen. Dabei sollte der potentielle Investor stets bedenken: Denkmäler sind nur deshalb Denkmäler, weil sie alt und von eigenwilligem baulichen Charakter sind.

Beide Umstände bergen enorme Risiken. Wer daher auf eigene Faust eine Denkmalsanierung in Angriff nimmt, sollte wissen, was er tut. Vor allem sollte der eingeschaltete Architekt ein ausgewiesener Denkmalexperte sein. Und er sollte gute Verbindungen zur örtlichen Denkmalschutzbehörde haben. Die muss nämlich alle vorgelegten Pläne genehmigen. Erst dann kann mit den Sanierungsarbeiten begonnen werden.

Auch wenn es sich im Kaufpreis niederschlägt, sollte ein Denkmalinteressent abwägen, ob er sich nicht besser bei einem erfahrenen, seriösen und nachweisbar erfolgreichen Generalsanierer bedient. Der entwickelt gerne Großimmobilien und verkauft daraus Einzelobjekte. So soll beispielsweise Anfang des Jahres die Sanierung der alten Baumwollspinnerei in Leipzig beginnen. In der einst größten Textilfabrik Europas entstehen 54 Luxuswohnungen, zwischen 87 und 438 Quadratmeter groß. Sie haben überwiegend den trendigen Loftcharakter. Der Quadratmeter soll zwischen 1150 und 1450 Euro kosten. Die Sanierungskosten liegen bei 80 Prozent der Gesamtinvestition. Und die Vermietung soll sich bereits bei Quadratmeterpreisen von 3,50 bis 5,50 Euro rentieren.

Dies nur als Beispiel. Weitere Objekte sind das Grand Hotel in Bad Nauheim, eine ausgediente Polizeidirektion in Köln oder das frühere Vivantis-Klinikum in Berlin. Sogar hinter der denkmalgeschützten Fassade der ehemaligen Zeche Holland in Gelsenkirchen sollen 15 Wohnungen und zehn Büros eingebaut werden. Die seit 70 Jahren unbenützten „Malakow-Türme”, in denen einst die Förderkörbe ankamen, sollen als Treppenhäuser genutzt werden.

Bei solch exotischen Objekten sollte sich der Interessent allerdings eine ganz pragmatische Frage stellen: Will ich oder wollen Mieter auf Dauer in einer Umwelt leben, in der in vergangenen Zeiten ohne Rücksicht auf Verluste Raubbau mit der Umwelt getrieben wurde und womöglich noch unentdeckte oder unkalkulierbare Altlasten schlummern. Da sind ausrangierte, aber denkmalgeschützte Objekte wie Bahnhöfe, Grand Hotels, Kliniken oder unverdächtige Fabriken aus der Gründerzeit wohl ohne Frage die bessere Wahl.

Mit anderen Worten: Auf dem Papier ist Denkmalschutz in der Tat die letzte wirklich lukrative Art des Steuernsparens. Doch ob sie sich letztlich auszahlt, hängt von der Wahl des Objekts ab. Deshalb sollte das Denkmalobjekt kritischer als jede Neubauimmobilie im Hinblick auf Eignung und Rentabilität unter die Lupe genommen werden.