Schnäppchenmarkt

Für überzeugte Immobilienfans können die derzeitigen Bedingungen kaum besser sein: Die Preise für Häuser und Wohnungen locken und die Kosten für das nötige Kleingeld sind niedrig wie nie zuvor. Bau- oder Kaufwillige greifen jetzt zu. Doch bevor der Vertrag für die Hypothek zur Unterschrift vorliegt, empfiehlt es sich, alle Möglichkeiten für einen günstigen Kredit auszuschöpfen.

Der beliebteste Rat von Banken und Sparkassen an ihre Kunden lautet: Die Zinsen so lange wie möglich festschreiben und die Tilgung bei einem Prozent belassen. Auf diese Weise bleibt die Monatsrate niedrig und der Familie steht entsprechend mehr Geld zum Konsum zur Verfügung. Dieses Programm bestimmt den Haushaltsplan wahrscheinlich für die nächsten Jahrzehnte.

Billiger dürfte es sein, die Chance auf geringe Zinszahlungen zu nutzen und die Tilgungsrate auf drei oder sogar vier Prozent zu erhöhen. Erlaubt die Finanzkraft des Schuldners diese Taktik, zahlt er den Kredit innerhalb von zehn bis 15 Jahren zurück, die ehemalige Tilgungsrate fließt zinsbringend aufs Anlagekonto. Diese Methode schützt den Zahnarzt davor, dass er nach Ablauf der Zinsbindungsfrist einen neuen Kredit über die Restsumme abschließen muss. Wie hoch die Zinsen bis dahin gestiegen sein werden, weiß heute niemand. Auch die Bank nicht, die ihren Kunden möglichst lange binden will – am liebsten auf Dauer.

Eine Variante, die günstigen Angebote auf dem Kreditmarkt optimal in eine Baufinanzierung einzubauen, bietet das Zinsdifferenzgeschäft. Und das funktioniert so: Ein Bauherr beschafft sich für die Finanzierung seines neuen Eigenheims ein ausreichendes Darlehen und vereinbart nur die Zinszahlung. Getilgt wird nicht. Gleichzeitig schließt er einen Sparvertrag ab. In diesen zahlt er das Geld ein, das ursprünglich für die Tilgung gedacht war. Die Laufzeiten von Darlehen und Sparplan stimmen überein, so dass bei Fälligkeit der Kreditsumme der Sparplan ebenfalls abrufbereit ist. Diese Variante geht aber nur dann auf, wenn die Rendite des Sparplans mindestens die Höhe der effektiven Kreditzinsen übertrifft. Damit auch tatsächlich alle Kosten des Darlehens eingerechnet werden, sollte der Kunde unbedingt nach dem Effektivzins fragen. Erst mit dieser Messzahl kann er in etwa die Angebote vergleichen. Wer das Baugeld für eine vermietete Immobilie nutzt, dem erlaubt der Fiskus, die Schuldzinsen von der Steuer abzusetzen. Damit dieser Bonus erhalten bleibt, dürfen die Erträge aus der Geldanlage höchstens zu einem kleinen Teil steuerpflichtig sein. Außerdem braucht er die Garantie, dass die Sparsumme pünktlich zur Ablösung des Kredits zur Verfügung steht.

Kapital bildende Lebensversicherungen kommen für diese Konstruktion nicht mehr in Frage. Zum einen haben sie Ende letzten Jahres ihr Steuerprivileg verloren und zum anderen erwirtschaften viele Anbieter derzeit gerade mal den gesenkten Garantiezins in Höhe von 2,75 Prozent – für ein Zinsdifferenzgeschäft also wenig geeignet.

Auch von fondsgebundenen Lebensversicherungen hält der Zahnarzt in diesem Fall besser Abstand. Dafür gibt es mehrere Gründe: Der Kunde kann während der Laufzeit nur unter ungünstigen Bedingungen aussteigen. Die Anlagepolitik bleibt schwer durchschaubar und die hohen Kosten schmälern die Rendite.

Um Verluste zu vermeiden, bedarf es eines Anlagezinses von mehr als fünf Prozent pro Jahr – bei einer Laufzeit von 20 Jahren. So lange braucht der Finanzierungsplan, um eventuelle Schwankungen am Geldmarkt auszugleichen. Vonnöten sind deshalb transparente und flexible Anlagen. Dazu gehören Sparpläne, die in Fonds oder Zertifikate investieren. Konditionen, Anlagepolitik und Kosten liegen offen, so dass der Anleger genau weiß, worauf er sich einlässt. Er hat zum Beispiel die Wahl, sich für einen Sparplan mit Indexzertifikaten, Aktienoder Rentenfonds zu entscheiden. Will er von allem etwas, mischt er das Depot. Entwickelt sich die Anlage anders als erwartet, steigt er wieder aus und wechselt das Produkt. Allerdings verdienen die Zusatzkosten einige Aufmerksamkeit. Denn sind sie zu hoch, fressen sie die schöne Rendite wieder auf. Die Kursgewinne aus diesen Anlagen kassiert der Sparer meistens nach einem Jahr steuerfrei. Damit der Zahnarzt die mühsam erwirtschaftete Rendite zum richtigen Zeitpunkt auf seinem Konto weiß, schichtet er etwa fünf Jahre vor Ende der Laufzeit das angesparte Kapital in sichere Positionen um.

In der Vergangenheit gut abgeschnitten haben britische Lebensversicherungen. Anders als die deutsche Assekuranz garantieren sie keinen Mindestzins. Doch da die staatlichen Vorschriften für die Anlagepolitik weniger streng sind als für die deutsche Konkurrenz, investieren die Gesellschaften das eingezahlte Kapital oft bis zu 80 Prozent in Aktien. Diese Taktik erweist sich häufig als sehr erfolgreich. Die Gesellschaften werben mit Ablaufrenditen zwischen acht und elf Prozent. Doch genauso risikoreich bleibt die Aussicht, dass die Manager aufs falsche Pferd setzen und am Ende die Rechnung für den Anleger nicht aufgeht.

Für welchen Sparplan sich der Kunde entscheidet, hängt entscheidend von seinem Sicherheitsbedürfnis ab. In jedem Fall birgt ein Zinsdifferenzgeschäft einige Risiken, die jeder Anleger berücksichtigen sollte. Zinsdifferenzgeschäfte eignen sich wohl kaum für Bauherren, die eher knapp kalkulieren. Denn die Gefahr besteht, dass die Rendite niedriger ausfällt als erwartet. Dann stellt sich dem Schuldner die Aufgabe, die entstandene Lücke in der Finanzierung zu schließen.

Nicht nur Hausbesitzer in spe freuen sich über die niedrigen Kreditzinsen. Auch solche, die bereits in den eigenen vier Wänden leben oder eine Immobilie vermietet haben, schielen auf die derzeit günstigen Konditionen. Sie haben vielleicht bereits vor mehreren Jahren, als die Hypotheken noch deutlich mehr kosteten, Wohnung oder Haus gekauft. Wollen auch sie in den Genuss niedrigerer Geldkosten gelangen, rechnen sie erst einmal mit dem spitzen Bleistift.

Schuldner, deren Hypothek bereits eine Laufzeit von zehn Jahren hinter sich hat, dürfen den Kredit mit einer sechsmonatigen Frist kündigen. Wurden die Konditionen später festgeschrieben, wird der Ausstieg aus dem alten Vertrag unter bestimmten Umständen teuer. Denn den Wunsch nach der vorzeitigen Ablösung eines Kredits lassen sich Banken und Sparkassen üppig mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Wie hoch die ausfällt, hängt davon ab, wie die Bank den Verlust des Zinsausfalls berechnet. Der Bundesgerichtshof entschied im Dezember 2004 (Aktenzeichen: BGH, Az. XI ZR 285/03), dass die Banken dazu verpflichtet sind, kundenfreundlicher zu rechnen und sich auf die Renditen bei Pfandbriefen zu stützen. Das gilt aber nur für die Fälle, in denen der Schuldner gezwungen ist, aufgrund eines rechtlichen Anspruchs – wie beim Verkauf des Hauses – den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Wer nur umschuldet, um in den Genuss günstigerer Zinsen zu gelangen, muss sich mit seiner Bank einigen.

Je kürzer die Restlaufzeit der Hypothek, desto größer die Chance, dass sich eine Neuverschuldung rechnet.

Ist das Ende der Laufzeit bereits in Sicht, verzichten clevere Schuldner auf eine vorzeitige Kündigung des Kredits und nehmen statt dessen ein Forward-Darlehen auf. Dessen Konditionen erlauben, dass der Kunde sich jetzt die günstigen Zinsen für die Zukunft sichert, obwohl das alte Darlehen vielleicht noch vier Jahre läuft. Er zahlt den Kredit wie geplant weiter ab, sichert sich aber per Vertrag die jetzt geltenden Zinsen. Das Forward-Darlehen löst dann als Anschlussfinanzierung den alten Kredit einfach ab. Selbstverständlich kassieren Banken und Sparkassen für diesen Service. Der Aufschlag beträgt pro Monat bis zur Abnahme des Darlehens zwischen 0,02 und 0,09 Prozent auf die neuen Konditionen, abhängig von der Darlehenssumme. Der vorzeitige Vertragsabschluss lohnt sich also nur, wenn die Zinsen während der Restlaufzeit des alten Kredits wie erwartet hoch steigen. Bleiben sie, wo sie sind, zahlt der fleißige Rechner am Ende noch drauf. Dennoch: Im Vergleich zu einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnet sich das Forward-Darlehen vergleichsweise besser und der Kunden durchschaut es gut. Denn der Effektivzins, zu dessen Angabe das Gesetz die Kreditwirtschaft verdonnert, erlaubt einen Vergleich mit den Angeboten der Konkurrenz. Die Aufschläge haben die Banken bereits in die Messziffer eingerechnet.