Sonne und Schatten

Schlechtes Wetter, verpestete Luft und die miese Laune der Mitmenschen – Gründe genug, Deutschland den Rücken zu kehren. Vielen Reiselustigen reicht der jährliche Urlaub auf der Sonneninsel Mallorca oder in der toskanischen Idylle nicht mehr. Sie suchen sich eine Ersatzheimat, wo es sich zu deutlich besseren Bedingungen leben lässt als zu Hause.

Mehr als 500 000 Sonnenhungrige haben eine eigene Bleibe in wärmeren Gefilden gefunden. Laut einer Studie des Bonner Empirica-Instituts steht Spanien ganz oben auf der Hitliste der beliebtesten Länder, gefolgt von Italien und Frankreich. Die meisten Käufer gehören zu den über 50-Jährigen – so die Erfahrung eines Hamburger Maklers, der sich auf Auslandsimmobilien spezialisiert hat. Im Beruf gut positioniert, die Kinder meist schon erwachsen, häufig liegt ein kleines Vermögen auf der Bank – gute Voraussetzungen, um einen lang gehegten Wunsch in die Tat umzusetzen. Der Gedanke an den Ruhestand macht sich bereits breit. Vielleicht hat der Pensionär in spe ja schon seinen Lieblingsplatz gefunden.

Doch Hände weg von spontanen Entscheidungen. Der Hamburger Zahnarzt Peter Jahn (Name geändert) weiß aus Erfahrung, wie viel man falsch machen kann. Bei seinem zweiten Versuch jedenfalls ging er die Sache systematisch an.

Beim ersten Mal ließ sich der Stressgeplagte vom italienischen Lebensgefühl gefangen nehmen. Wie so viele Deutsche glaubten er und seine Frau, dass sie mit dem Kauf eines kleinen, etwas verfallenen toskanischen Steinhauses den Traum vom schöneren Leben verwirklichen könnten. Voller Zuversicht, die Dinge dort in den Griff zu bekommen, schlugen sie zu. Schließlich spricht die Gattin außer Französisch und Deutsch auch noch Italienisch. Die Verständigung mit den einheimischen Behörden und Handwerkern klappte ja auch.

Doch deren Einstellungen zur Arbeit unterschieden sich gewaltig von denen der deutschen Käufer. Da wurden Vereinbarungen mit Maurern und Installateuren getroffen. Sie erhielten genaue Anweisungen, was bis zum nächsten Besuch fertig sein sollte. Die italienischen Handwerkskünstler schworen Perfektion. Drei Monate später hatte sich die Lage auf der Baustelle kaum verbessert. Mit viel Geduld und Trinkgeldern entstand ein halbwegs bewohnbarer Zustand. Der Besuch konnte kommen und ließ es sich gut gehen. Auf die Eigentümer aber wartete im Urlaub mehr Arbeit als zu Hause. Vom paradiesischen Zustand waren sie noch Ewigkeiten entfernt. Nach ein paar Jahren gaben die beiden Hamburger entnervt auf und verkauften ihren Albtraum.

Doch der Gedanke an ein schöneres Leben fern dem regenreichen Hamburg ließ sie nicht mehr los. Sie wechselten von Italien nach Frankreich. Klapperten eine Urlaubsregion nach der anderen ab. Und landeten schließlich im unter Gourmets beliebten Südwesten. Dort haben sie sich gründlich umgeschaut und erst nach eingehender Prüfung ein Haus gekauft. Jetzt sind sie zufrieden.

Die Anfangsfehler der Jahns lassen sich vermeiden. Die deutsche Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien (http://www.dsaev. de) in Freiburg kennt viele solcher Fälle und rät, vor dem Kauf ein paar Grundregeln zu beachten.

Eine wichtige lautet: Nur kaufen, was man selbst gesehen hat. Sich bloß nicht auf Prospekte oder Videos verlassen. Auf diese Art versuchen Makler Wohnungen oder Häuser in riesigen Feriensiedlungen, zum Beispiel in Spanien, an den Mann oder die Frau zu bringen. Die tollen Fotos im Prospekt oder Film erweisen sich leider manchmal als reine Fälschung.

Viel sicherer fühlt sich der Tourist, der vor Ort recherchiert. Trotz des guten Gefühls, dass den Urlauber beim Betrachten eines mit Reet gedeckten Häuschens nahe der bretonischen Küste überkommt: Erst die genaue Prüfung der Bausubstanz, am besten mithilfe eines deutschsprachigen Sachverständigen, gibt Gewissheit über die Qualität der Immobilie.

Vor dem Vertragsschluss hat der Kaufwillige noch einige Dinge zu erledigen. Dazu gehört der Gang zum Gemeindebüro, um das Grundbuch einzusehen und die Eigentumsverhältnisse festzustellen. Das ist besonders in Griechenland zu empfehlen. Bei der verschachtelten Bauweise, wie sie oft in den Hauptorten der Inseln üblich ist, kann es sonst passieren, dass sich Jahre nach dem Kauf jemand meldet, der Anspruch auf das Wohnzimmer erhebt. Der Ärger ist dann programmiert.

Die Baubehörde im Ort gibt Auskunft darüber, wie und wo umoder angebaut werden darf.

Um wirklich sicher zu sein, dass die Immobilie als Domizil für das ganze Jahr taugt, planen Besonnene ihre Urlaube an ihrem zukünftigen Wohnort zu verschiedenen Jahreszeiten. Vielleicht fällt im Herbst, wenn die Touristen wieder abgereist sind, ja plötzlich der Preis für das Traumhaus. Oder statt Sonnenstrahlen, die an der Nase kitzeln, wecken stetig von der Decke fallende Regentropfen den Träumenden. Der unsanft Geweckte weiß dann, dass kostspielige Reparaturen für das Dach anstehen. Ist der Preis allerdings auffallend niedrig angesetzt, heißt es wachsam sein. Dann kann es sich bei der kleinen Villa eventuell um einen Schwarzbau handeln. Wer sich darauf einlässt, muss mit einem bösen Erwachen rechnen. Das gilt auch für die häufig im Süden übliche Art, einen Teil des Kaufpreises „unter der Hand“ zu begleichen. So mancher Immobilienkäufer hofft, auf diese Weise sein ohne Wissen des Finanzamts angespartes Vermögen gut unterzubringen. Dieses Verfahren erhöht das Risiko für den Hauskäufer. Zum einen tauschen die Finanzverwaltungen der Länder immer häufiger Informationen aus. Bekommen beispielsweise Behörden in Frankreich oder Italien Wind von der Sache, läutet beim Finanzamt in der Heimat des Käufers ganz schnell das Telefon. Zum anderen geht zwar vielleicht das Geschäft glatt über die Bühne, doch tauchen an der erworbenen Immobilie Mängel auf, so erntet der gutgläubige Käufer dann nur noch ein Schulterzucken beim Vorbesitzer. Ansprüche kann er nicht anmelden.

Dass der Kauf eines Hauses auch hier zu Lande nicht gerade zu den preiswerten Vergnügen zählt, ist hinlänglich bekannt. Doch je nachdem welches Land für das neue Domizil in Frage kommt, kann es bei den Nebenkosten zu Überraschungen kommen. Zu den kreativen Spitzenreitern bei den Gebühren und Steuern, die beim Erwerb einer Auslandsimmobilie anfallen können, gehören die Italiener. Sie verlangen Register-, Hypotheken- und Katastersteuern, Notarund Maklergebühren. Später dann fordert der italienische Fiskus alle sechs Monate die Immobiliensteuer, deren Höhe je nach Gemeinde unterschiedlich hoch ausfällt. Hinzu kommen noch Schätzgebühren und der Obulus für die Grundbucheintragung.

Gut angelegt sind sicherlich die Ausgaben für einen Dolmetscher, der den Vertragstext ins Deutsche übersetzen kann und bei den Verhandlungen mit dem Makler beziehungsweise Besitzer hilft.

Genügend Zeit investieren sollte das zukünftige Mitglied einer Dorfgemeinschaft in der Toskana oder in der Provence nicht nur in die Umbau- und Restaurationspläne seines Anwesens. Aufmerksamkeit verdienen besonders die Folgekosten. So will der Garten das ganze Jahr über gepflegt und das Haus gehütet werden. Also fallen Kosten für die Betreuung an, während der Besitzer in der Heimat das nötige Kleingeld verdient. Dazu kommen Ausgaben für Versicherung, Steuern, Wasser, Strom und sonstige Gebühren. Als vorausschauend hat sich ein Sparbuch für eventuelle Reparaturen oder Umbauten bewährt.

Alles in allem erweist sich der Kauf eines Ferienhauses kaum als lukrative Geldanlage. Die Rendite besteht vor allem in der hinzugewonnenen Lebensqualität und die Aussicht auf Ferien und später vielleicht einen Ruhestand auf der Sonnenseite des Lebens. Entscheidet bei der Wahl des Standortes neben guten klimatischen Bedingungen, Schönheit der Landschaft und der Mentalität der Bewohner auch noch die Aussicht auf Werterhalt des Domizils, dann empfehlen Experten, unter den Blue Chips zu wählen. Dazu gehören etwa die Finca über dem mallorquinischen Nobelort Andratx, das Studio in St. Tropez und das Apartment am Hyde Park. Beim Verkauf dieser Herbergen dürfte es keine Verluste geben – aber auch keine großen Gewinne. Als Preis treibend erweist sich auch die Anbindung an einen Flughafen, auf dem die deutschen Billigflieger starten und landen.

Risikofreudigere halten in den neuen EU-Ländern, wie im Seglerparadies Kroatien oder auf Zypern, Ausschau nach günstigen Schnäppchen in idyllischer Lage. Doch hier ist Vorsicht geboten. Die rechtliche Lage ist oft unüberschaubar und so mancher unseriöse Makler versucht ein und dasselbe Haus gleich mehrfach zu verkaufen. Deshalb handeln kluge Käufer nach der Devise: Sich bloß nicht von der Sonne und der guten Laune zu einem Spontankauf verführen lassen. Denn wo die Sonne scheint, werfen Häuser auch Schatten.