Legale Steueroase

Gerade Freiberufler wie Zahnärzte oder Rechtsanwälte kennen das Problem: Dieses Jahr ist besser gelaufen als das vergangene, Umsatz und Gewinn sind gestiegen. Die Betroffenen betrachten diese erfreuliche Tatsache mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Das Einkommen steigt, aber der Fiskus fordert auch seinen Anteil am Mehrerlös. Die bisher geleisteten Steuervorauszahlungen reichen nicht aus, mit Nachzahlungen ist zu rechnen. Leider gibt es nicht mehr viele Möglichkeiten, um dem Fiskus ein Schnippchen zu schlagen. Herkömmliche Bauherrenmodelle und geschlossene Fonds sind schon lange im Visier der Finanzverwaltung. Da bietet der Kauf einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, die Möglichkeit, die Zahlungen an das Finanzamt zu senken und gleichzeitig ein schönes Objekt zu erwerben. Kommen bei neuen Immobilien nur die Vermieter in den Genuss steuerlicher Vorteile, profitieren vom Denkmalschutz auch private Nutzer.

Die Konditionen für den Kauf einer Gründerzeit-Villa oder einer Wohnung in einer barocken Hofanlage hat der Gesetzgeber so festgeschrieben:

•Private Käufer

Laut Paragraf 7 Absatz 1 Einkommenssteuergesetz können Eigennutzer zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Kosten absetzen, die „zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind“. Im Verlauf der Abschreibungsfrist beteiligt sich der Fiskus also an 90 Prozent der von ihm definierten Sanierungskosten. Dazu gehören zum Beispiel auch die Verzierungen an der Außenfassade.

• Vermieter

Für sie fallen die Regeln noch günstiger aus. Sie dürfen acht Jahre lang neun Prozent der anerkannten Kosten absetzen und weitere vier Jahre lang sieben Prozent. Vermieter können darüber hinaus auch noch die Nebenkosten und die Kosten der Finanzierung steuerlich geltend machen.

Welche Kosten tatsächlich abgesetzt werden dürfen, ist genau geregelt. Das Finanzamt verlangt einen Nachweis über die anfallenden Sanierungskosten. Zuständig dafür ist die Denkmalschutzbehörde. Sie bestimmt, was ersetzt oder verändert werden darf. Dazu gehören bauliche Maßnahmen wie die Sanierung von Dach und Fassaden, der Einbau neuer Fenster und die Restaurierung kunstvoller Stuckdecken. Aber auch eine moderne Heizanlage und den Einbau eines modernen Bades genehmigt die Behörde. Sie fällt selbstverständlich auch das Urteil darüber, ob das Objekt überhaupt den Titel Denkmal tragen darf. Ohne diese Bescheinigung rührt sich der Fiskus nicht. Deshalb ist es unabdingbar, die Denkmalschutzbehörde von vorneherein in alle Planungen mit einzubeziehen. Denn sie setzt auch die Grenzen für bauliche Veränderungen wie zum Beispiel den Einbau von Dachgauben.

Neben den Sanierungskosten erstrecken sich die Abschreibungsmöglichkeiten auch auf die Anschaffungskosten. Gebäude bis zum Baujahr 1924 können über die Dauer von 40 Jahren jährlich mit 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Ab dem Baujahr 1925 liegt der Satz bei zwei Prozent über die Zeit von 50 Jahren. Das gilt ausschließlich für Gebäude – Grundstückskosten sind ausgeschlossen.

Damit die Steuerersparnis von Dauer ist und der Zahnarzt auch nach Ablauf der Abschreibungszeiten noch Freude an seinem Objekt hat, sollte er vor dem Kauf einige Punkte beachten. Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender der BF-direkt AG in Stuttgart, ist Spezialist für Baufinanzierungen. Er rät seinen Kunden, schon bei der Auswahl des Objekts Vorsicht walten zu lassen. Zwar gibt es deutschlandweit 880 000 Denkmalschutz-Objekte. Doch erfüllen bei weitem nicht alle Schlösser, Höfe, Herrenhäuser oder Bürgerhäuser die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Investition. An erster Stelle steht die Lage des Objekts. Schnell passiert es, dass sich ein Interessent in die lupenreine Jugendstilfassade verliebt und zuschlägt. Eine erfolgreiche Vermietung garantiert die Schönheit aber nicht. „Denn“, so Fedele, „der Standort entscheidet oft über den Erfolg einer Investition.“ In den ostdeutschen Gebieten locken besonders viele und schöne Objekte mit dem Siegel Denkmalschutz. Doch Fedele grenzt die attraktiven Lagen gnadenlos ein: „Eine Investition lohnt sich nur in Gebieten, in denen die Bevölkerung wächst. Dazu gehören Berlin, Leipzig und Dresden.“ In den strukturschwachen Regionen bleiben die Chancen, solvente Mieter für die doch meist hohen Mieten zu finden, gering. In den alten Bundesländern interessante und denkmalgeschützte Immobilien zu finden ist schon schwieriger, weil es nur wenige wirklich attraktive Gebäude gibt, die alle Kriterien erfüllen. „Hier handelt es sich inzwischen häufig um ehemalige Kasernen der französischen oder belgischen Armee, die jetzt saniert werden. Sie sind zwar nicht so prächtig, doch erfüllen sie die Voraussetzungen für den Denkmalschutz“, erläutert Fedele. Aber auch für diese Regionen gilt: Es sollte auf jeden Fall eine attraktive Innenstadtlage sein. Einstiegspreis, Mietniveau am Standort, Wiederverkaufswert und Vermietbarkeit müssen genauso gründlich geprüft werden wie beim Kauf eines Neubaus.

Wer ein solches Projekt alleine stemmen will, muss schon über große finanzielle Reserven verfügen. Denn die Kosten für die Sanierung eines Denkmalschutz-Objekts übersteigen häufig den Kaufpreis. Ohne die Liebe zum Objekt lassen sich solche Projekte kaum umsetzen. Außerdem gilt es, sich von vorneherein mit der Denkmalbehörde auseinanderzusetzen, die richtigen Handwerker zu finden und noch die Bauaufsicht zu führen – für einen Zahnarzt, der jeden Tag am Stuhl steht, ein eher unwahrscheinliches Unterfangen.

Nach dem Motto „Geteiltes Leid ist halbes Leid“ schließen sich manchmal einige Interessenten zusammen und erwerben ein Objekt gemeinsam. Sie gründen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). So lange alle ihre Pflichten erfüllen, kann der Plan funktionieren. Finanzierungsexperte Fedele aber warnt: „Aus meiner Berufserfahrung rate ich von einer solchen Konstruktion ab.“ Der Grund: Bei der GbR haftet jeder für jeden. Kann einer der Beteiligten seine Raten nicht mehr zahlen, müssen die anderen für ihn einstehen. Private Insolvenzen sind nicht ausgeschlossen.

Die meisten Anleger entscheiden sich für ein Bauträgermodell. Dabei kauft der Investor zum Beispiel eine Wohnung in einem größeren Objekt. Er finanziert seinen Anteil und muss sich um nichts mehr kümmern. Allerdings sollte er sich für die Wahl des Bauträgers genügend Zeit nehmen. Dazu rät jedenfalls Max Herbst, Inhaber der Frankfurter Finanzberatung fmh: „Vorsicht, viele Bauträger rechnen die gesparten Steuern in den Preis ein.“ Sie wollen ihren Anteil an der Zuwendung des Finanzamts kassieren. In manchen Fällen lohnt sich dann für den Käufer das Projekt nicht mehr. Für Herbst lautet die entscheidende Frage: „Würde ich dieses Objekt in zehn oder zwölf Jahren wieder verkaufen können?“ Denn bei aller Begeisterung für die schöne Immobilie und der Großzügigkeit des Fiskus sollte die Planung nicht nur bis zum Ablauf der Abschreibungsfrist reichen.

Wer nicht selbst einziehen möchte, muss oder will das Objekt nach zwölf Jahren vielleicht wieder verkaufen. Die Finanzierung trägt der Käufer dann ohne Hilfe des Fiskus. Ein Objekt, das dann mehr als das Zwanzigfache der Jahresmiete kostet, können sich nur Wenige leisten. Für realistisch hält Herbst die 17- bis 18-fache Miete für den Wiederverkauf der Immobilie.

Auf jeden Fall sollte der Anbieter genügend Erfahrung mit denkmalgeschützten Projekten haben. Wer bislang nur Neubauten vermarktet hat, scheidet von vorneherein aus. Nur ein Fachmann erkennt beim Kauf des alten Hauses, wie gut die Bausubstanz ist, ob der Keller feucht ist oder sich Schimmel ausgebreitet hat. Egal, ob der Käufer sich nun für ein Bauträgermodell oder für die eigene Regie entscheidet, um in den Genuss der Steuervorteile zu gelangen, sollte er unbedingt die richtige Reihenfolge der Abwicklung beachten. Bevor die Sanierungsmaßnahmen beginnen, muss der Kaufvertrag unterschrieben sein. Wer sich für ein teilsaniertes Objekt entscheidet, verzichtet auch auf einen Teil der Steuervergünstigungen. Denn abzugsfähig sind nur die Kosten, die nach Abschluss des Kaufvertrags anfallen.

Finanzierungsfachmann Francesco Fedele weist noch daraufhin: „Um in den Genuss der Steuervorteile zu gelangen, darf es sich beim Kauf der Denkmalschutzimmobilie nicht um eine modellhafte Gestaltung handeln.“ Sie liegt dann vor, wenn Immobilien in eine Fondskonstruktion eingebunden werden. Ebenso sollten bei der Vertragsgestaltung keine weiteren Nebenleistungen wie Finanzierung oder eine Mietgarantie vereinbart werden, die sofort als Werbungskosten abgezogen werden können. Auch sie gelten als „modellhafte Gestaltung“, die die Steuervorteile gefährden kann. Max Herbst warnt deshalb auch davor, „sich von allzu vielen Bonbons im Vertrag blenden zu lassen“. Besser ist es auf jeden Fall, vor der Unterschrift eine zweite Meinung vielleicht vom Steuerberater oder einem Finanzierungsfachmann einzuholen.

Marlene Endruweitm.endruweit@netcologne.de