Steinerne Rendite

Die Depots vieler Anleger dümpeln trotz Börsenhausse immer noch tief im Minus. Investoren aber, die einen Teil ihres Vermögens in Immobilien angelegt haben, verfügen über bessere Karten. Wenn sie vielleicht vor Jahren auch den Spott der Besserwisser ertragen mussten, die sich über die angeblich so langweilige Anlage lustig gemacht haben, so lachen die Besitzer vermieteter Häuser und Eigentumswohnungen als letzte. Denn anders als in Spanien, England und vor allem in den USA hat es in Deutschland keine Immobilienblase gegeben. Die steinernen Anlagen haben ihren Wert behalten, weil sie nicht überteuert waren. Zurzeit steigt ihre Beliebtheit wieder, weil die Anlagen auf dem Finanzmarkt unsicher und nicht besonders attraktiv sind.

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Mietshauses verspricht einige Vorteile. So rechnen Experten in den nächsten Jahren mit einer Verknappung des Wohnraums, weil in der Vergangenheit zu wenig gebaut worden ist. Zwar schrumpft auch die Bevölkerung, andererseits nimmt die Anzahl der Single-Haushalte zu.

Als ein weiteres Plus für Immobilien erweisen sich die immer noch günstigen Konditionen für die Baufinanzierung. Die niedrigen Zinsen schrecken die Sparer auf der Anlageseite ab. Kreditnehmer hingegen sollten die Möglichkeiten nutzen. Denn die Zinswende prognostizieren Experten wie Dr. Ulrich Kater, Chefvolkswirt der Deka-Bank für Ende dieses Jahres beziehungsweise Anfang 2011.

Zurzeit aber lassen sich Häuser und Wohnungen so günstig finanzieren wie lange nicht mehr. Das geht aus der jüngsten Berechnung des sogenannten Erschwinglichkeitsindexes hervor, den die Deutsche Bank in regelmäßigen Abständen errechnet. Er setzt die durchschnittliche Hypothekenzahlung für eine neue Eigentumswohnung in Relation zum verfügbaren Einkommen eines deutschen Haushalts. Derzeit hat er den zweitniedrigsten Stand seit 1975 erreicht. Das Zinsniveau für Hypotheken mit zehnjähriger Laufzeit liegt um die vier Prozent. Einige Versicherer locken mit besseren Angeboten. So verlangt die HUK Coburg für 100 000 Euro, Laufzeit zehn Jahre, derzeit 3,8 Prozent nominal und die Hannoversche Leben 3,81 Prozent nominal (Stand: 16. Dezember 2009). Die Studie der Deutschen Bank zeigt auch, in welchem Verhältnis die Preise für Wohnungen zu den zu erzielenden Mieten stehen. Kam es in den Neunzigerjahren noch zu Überbewertungen, führte der Preisverfall in Ostdeutschland zu Korrekturen. Steigende Zinsen und die Abschaffung der Eigenheimzulage drückten die Nachfrage und es kam sogar zu einer zeitweisen Unterbewertung. Zurzeit gelten Immobilienpreise in Deutschland generell als akzeptabel.

Eine Untersuchung des Online-Immobilienportals Immowelt ergab außerdem, dass in den vergangenen Jahren die Mieten in 35 der 81 großen deutschen Städte gestiegen, in 29 gefallen und in 17 Orten gleich geblieben sind, die Preise für Eigentumswohnungen aber in mehr als 50 Prozent der Gemeinden gefallen sind. Alles in allem bieten sich also günstige Voraussetzungen für den Kauf einer Immobilie.

Allerdings gelten die nicht überall. Denn die Preise und auch die Mieten schwanken regional sehr stark. Das Ergebnis der Deutsche-Bank-Studie: „So kostete eine durchschnittliche Neubauwohnung in Deutschland 2008 etwa 2 200 Euro je Quadratmeter. In Neubrandenburg waren es jedoch nur 1 300 Euro, in München aber 3 750 Euro je Quadratmeter. Und das betrifft nur standardisierte Durchschnittsobjekte.“ Dazu Tobias Just, Leiter der Immobilienabteilung bei der Deutschen Bank: „Die Immobilienpreise spiegeln im Wesentlichen die wirtschaftliche Stärke eines Standorts wider.“ Diese Beobachtung macht auch Franz Lücke, Chef der Baufinanzierung bei der ING-DiBa in Frankfurt: „Die Lage für eine vermietete Immobilie ist inzwischen noch wichtiger geworden. Die Menschen ziehen von der Provinz in die Ballungsräume.“ Und die liegen vor allem in den alten Bundesländern. Zu den begehrtesten Städten zählen unangefochten an der Spitze München, aber auch Frankfurt, Stuttgart und Hamburg. Als „Perlen“ im Osten gelten Leipzig und Dresden. In diesen begehrten Lagen dürften die Mieten mindestens kostendeckend sein. Eine Befragung der Technischen Universität Dresden ergab, dass nur 41 Prozent der Eigentümer Gewinne aus ihren Wohnungen erzielen. Ebenso viele vermieten zumindest ohne Verlust. Die besten Ergebnisse gab es in westdeutschen Zentren wie Frankfurt.

Zahnärzte, die ihr Geld mithilfe von Immobilien sicher anlegen und vor der Inflation schützen wollen, sollten unbedingt auf die richtige Lage achten. Neben den genannten Großstädten räumt Experte Just auch einigen Universitätsstädten gute Chancen ein. Besonders wenn die Uni den Exzellenz-Stempel trägt, ist mit dem Zuzug wissenschaftlicher Institute, Labors und Dienstleistungsunternehmen zu rechnen. Anders als bei Industriestandorten ist in solchen Städten nicht mit einem schnellen Strukturwandel zu rechnen, wie er zum Beispiel in den kleinen Gemeinden rund um Stuttgart stattfindet. Die einst satten Gemeinden wie Sindelfingen tragen die Folgen der Krise. Denn sie beherbergen viele Zulieferfirmen für die angeschlagene Autoindustrie. Die Preise für Wohnungen gaben in diesen Regionen im vergangenen Jahr um einen Prozentpunkt nach. Heidelberg, Münster oder Würzburg aber freuen sich über einen hohen Studierendenanteil an der Bevölkerung. Das Einkommen dort liegt meist über dem Durchschnitt und zwar auf Dauer, ebenso die Preise für Eigentumswohnungen. Investitionen in höherwertige Immobilien lohnen sich dort, weil die Besitzer höhere Mieten durchsetzen können.

In den Ballungszentren versprechen bei Weitem nicht alle Viertel hohe Erträge. Zu den Toplagen, die zwar teuer sind, aber auch eine sichere Miete versprechen, gehören nach wie vor in Hamburg Blankenese und Rotherbaum oder Marienburg in Köln. Wer etwas mehr Lust am Risiko verspürt, setzt auf die Quartiere in seiner Stadt, in die es die Avantgarde zieht. Wo die Künstler und Medienschaffenden wohnen, rückt das Bildungsbürgertum häufig nach. So geschah es Ende der Neunzigerjahre in Berlin, als die Altbauwohnung am Prenzlauer Berg rund um den Kollwitzplatz hip wurde. Die jungen Kreativen sind längst weitergezogen nach Friedrichshain und sehen sich inzwischen schon wieder nach einer neuen Bleibe um, weil die Immobilienpreise dort steigen.

Zu den mondänsten und teuersten Städtelagen gehören die, die am Wasser gelegen sind. Das zeigen die Projekte in Hamburg und an den Rheinufern in Köln und Düsseldorf. Eine besondere Architektur, edle Materialien und vor allem eine gute Mieterstruktur machen aus der Eigentumswohnung eine exklusive Geldanlage. Mieter für luxuriöse Appartements und Penthouse-Wohnungen finden sich wohl auch in Zeiten der Krise. Sie sind bereit, für die Annehmlichkeiten bis zu 44 Prozent mehr Miete zu zahlen als für eine Dreizimmer-Standardwohnung – so das Ergebnis einer Umfrage von Immowelt. Gleich dahinter rangieren die Lofts. Die ehemals kargen Künstlerateliers kosten bis zu 15 Prozent mehr Miete.

Weniger Gefühl als vielmehr nüchternes Kalkül sollte bei der Wahl der Wohnung den Ausschlag geben. So empfiehlt Lücke eher den Kauf einer etwa 80 Quadratmeter großen Zwei- bis Dreizimmerwohnung. Einzimmerappartements beanspruchen dagegen relativ viel Verwaltungsaufwand, denn die meisten Mieter – Alleinstehende und Studenten – geben sich meistens nur vorübergehend mit wenig Platz zufrieden. Es kommt so zu häufigem Mieterwechsel und einer schnelleren Abnutzung der Wohnung.

Entscheidend für den Preis sind neben Größe und Lage der Wohnung auch der Zustand der Leitungen und die Energiebilanz. Für die Überprüfung lohnt es sich, das Honorar von etwa 100 Euro pro Stunde für einen Gutachter auszugeben. Denn übersehene Mängel in diesen Bereichen führen leicht zur Kostenexplosion bei der Renovierung. Ein großer Fehler wäre es, sich auf die Beschreibung des Verkäufers zu verlassen und Haus oder Wohnung nur nach dem Prospekt zu kaufen. Der künftige Eigentümer sollte das Objekt unbedingt vor dem Kauf besichtigen. Nur so lassen sich teure Reinfälle, wie sie die leidgeprüften Käufer der Schrottimmobilien in den neuen Bundesländern erlebt haben, vermeiden. Die ING-DiBa hat daraus die Konsequenzen gezogen. Sie vergibt Baudarlehen nur für Objekte im Umkreis von 100 Kilometern.

Marlene Endruweitm.endruweit@netcologne.de