Bewertungsspielräume ausnutzen

Früher galten Kreditsicherheiten als bankseitig willkommene Ergänzung zur Absicherung des jeweiligen Kreditengagements. Letztlich entscheidend für die Kreditvergabe waren sie dagegen in der Regel nicht. Dieses Bild hat sich mittlerweile jedoch grundlegend geändert: Neben der Beurteilung der Kreditwürdigkeit oder Bonität des Kunden hängt es zusätzlich von der Qualität der Kreditsicherheiten entscheidend ab, ob im Ergebnis der Kreditprüfung ein positives oder negatives Votum steht. Mehr noch: Selbst wenn das Votum positiv ist und der Kredit bewilligt wird, entscheiden die Kreditsicherheiten über die individuelle Zinssatzhöhe mit. Eine gute Bonität einmal vorausgesetzt, gilt der simple Grundsatz: Erstklassige Kreditsicherheiten sind gleich erstklassiger Zinssatz.

Dabei spielt der mit der jeweiligen Sicherheit verbundene Arbeitsaufwand des Kreditgebers eine wichtige Rolle. Sowohl bei Abtretungen von Patientenforderungen oder bei Verpfändungen oder Sicherungsübereignungen von Teilen der Praxisausstattung ist zumindest grundsätzlich eine regelmäßige Prüfung der Bank erforderlich, um den Sicherungswert zu bestätigen und ihn damit zu erhalten. Deutlich wird dies vor allem bei den erwähnten Forderungsabtretungen: Hier müsste das Kreditinstitut in regelmäßigen Abständen die „Werthaltigkeit“ jeder an sie abgetretenen Forderung ihres Kreditnehmers gegenüber seinen Patienten prüfen (Wie hoch ist das individuelle Ausfallrisiko? Handelt es sich um langjährige Patienten des Kreditnehmers? Gibt es im Zahlungsverhalten des einzelnen Patienten Auffälligkeiten?).

Das Gleiche gilt im Grundsatz für die ebenfalls erwähnten Verpfändungen und Sicherungsübereignungen bei ebenfalls zu wiederholenden Prüfungen (Wie hat sich der verpfändete Praxisbestand seit der letzten Inventur verändert? Werden die Praxisräume des Zahnarztes gemäß den mit der Bank getroffenen Vereinbarungen genutzt?

Entsprechen die Versicherungsverträge nach wie vor der aktuellen Lage oder müssen sie gegebenenfalls angepasst werden?).

Bereits bei diesen Beispielen wird deutlich, dass der damit verbundene Arbeitsaufwand im Ergebnis kaum mit einem günstigen Zinssatz einhergehen dürfte. Die oft eher unterdurchschnittliche Qualität dieser Kreditsicherheiten zeigt sich im Übrigen auch in der bankinternen Bewertung, die nur in Ausnahmefällen über etwa fünfzig Prozent des tatsächlichen Wertes hinausgeht.

Konkret bedeutet das bei einem beispielhaften Kreditwunsch von 200 000 Euro und bei einem aktuellen Marktpreis der ebenfalls beispielhaft sicherungsübereigneten Praxisausstattung von 150 000 Euro: Hier setzt die Bank den Sicherheitenwert, die sogenannte Beleihungsgrenze, bei gerade einmal 75 000 Euro an (50 Prozent von 150 000 Euro). Es bleibt also ein nicht besicherter Anteil („Blankoanteil“) von 125 000 Euro, der in aller Regel entweder mithilfe weiterer Sicherheiten oder mit einer überdurchschnittlichen Bonität ausgeglichen werden muss.

Ein völlig anderes Bild bieten dagegen Grundschulden und Bürgschaften. Vorausgesetzt natürlich, sie ermöglichen dem Kreditinstitut auch tatsächlich den beabsichtigten Sicherheitenwert. Bei einer Grundschuld, dem geradezu „klassischen“ Grundpfandrecht, muss der Wert des damit belasteten Grundstücks einschließlich des in der Regel damit verbundenen Gebäudes den finanziellen Ausgleich des mit der Grundschuld zusammenhängenden Kredits in voller Höhe ermöglichen. Dies ist meist dann relativ sicher, wenn die Grundschuld an erster Rangstelle im Grundbuch des Amtsgerichts eingetragen wird. Bei sogenannten „nachrangigen“ Grundschulden, die bei einer zwangsweisen Verwertung des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie also erst im zweiten oder sogar im dritten oder in einem noch ungünstigeren Rang zum Zuge kämen, ist das Ziel eines vollständigen Kreditausgleichs also gefährdet.

Diese „Werthaltigkeit der Besicherung“ gilt naturgemäß auch für eine Bürgschaft. Soll sie als Kreditsicherheit für das Bankinstitut interessant sein, muss sie mit einem entsprechenden Vermögenswert angemessen „unterlegt“ sein. Dies kann vor allem durch ein nachvollziehbares und detailliert dargestelltes Vermögen, auf das die kreditgebende Bank möglicherweise auch selbst Zugriff hat, sichergestellt werden. Konto- oder Wertpapierguthaben eignen sich dazu ebenso wie Grundstücke und Gebäude.

Sowohl bei Grundschulden als auch bei Bürgschaften sind regelmäßige Aktualisierungen dieser Vermögenswerte vor allem durch die Anforderung von Grundbuchauszügen und Vermögensaufstellungen üblich und erforderlich. Dieser Aufwand ist für das Kreditinstitut meist relativ gering, so dass der bankseitige Nutzen dieser beiden Kreditsicherheiten nicht nur in seiner Verwertungsqualität, sondern eben auch in seiner Überwachung besteht. Letztlich bestehen für Unternehmer und Betriebsinhaber hier also gute Voraussetzungen, bei einer Kreditvergabe günstige Konditionen zu erzielen.

Michael VetterFachjournalist für Finanzenvetter-finanz@t-online.de

BeleihungswertDamit wird der Wert bezeichnet, der im Fall einer Verwertung der jeweiligen Sicherheit auch tatsächlich erzielt werden kann. In der Regel handelt es sich hier um den Verkehrswert.

BeleihungsgrenzeDieser Wert liegt aus Sicherheitsgründen unterhalb des Beleihungswerts und dient als Anhaltspunkt für die jeweilige Kredithöhe. Beispiel: Bei einem Immobiliendarlehen von 300 000 Euro und einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent ist ein Darlehen von 240 000 Euro, das sind 80 Prozent von 300 000 Euro, meist problemlos möglich. Voraussetzungen sind eine angemessene Bonität des Kreditnehmers und ein entsprechender Verkehrswert des beliehenen Grundstücks beziehungsweise der Immobilie.

WerthaltigkeitHierbei geht es um den tatsächlichen finanziellen Wert einer Kreditsicherheit. So kann von einer werthaltigen Bürgschaft grundsätzlich nur dann ausgegangen werden, wenn diese durch ein angemessenes Vermögen unterlegt ist.

BewertungsrichtlinienSie legen fest, wie die jeweiligen Kreditsicherheiten bankintern bewertet werden und welche Bedeutung diese Kreditsicherheiten letztlich für die Höhe der Kreditkonditionen besitzen.

RelationenGrundsätzlich sollte die Relation „Kreditsicherheiten zur Kredithöhe“ etwa 1:1 betragen, so dass weder eine erhebliche Übersicherung noch eine erhebliche Untersicherung zustande kommen.

SicherheitentauschIn Abstimmung zwischen Bank und Kunde kann ein solcher Tausch mit dem Ziel zu verbessernder Kreditkonditionen vereinbart werden.