Suche nach dem Königsweg

Es ist gut ein Jahr her, da fiel für die ersten beiden der damals geschlossenen Offenen Immobilienfonds das Todesurteil. Die Manager des P2 Morgan Value und der Degi Europa sahen sich nicht in der Lage, die Liquidität der Fonds so weit zu erhöhen, um die Ansprüche der Anteilsverkäufer befriedigen zu können. Im Dezember 2011 befinden sich sieben Offene Immobilienfonds inklusive eines Dachfonds in Auflösung. Zuletzt sorgte im Oktober die Schließung der beiden Dickschiffe Axa Immoselect und Degi International für große Aufregung unter den Anlegern. Alle Fonds, die sich in Abwicklung befinden, verkaufen nach und nach die im Portfolio befindlichen Immobilien und zahlen mit diesem Geld die Anteilseigner aus. Ganz vorn in diesem Rennen liegt der Degi International. Er veräußerte in den letzten beiden Jahren acht Objekte im Wert von 600 Millionen Euro. Der Axa Immoselect fand seit Januar 2010 Käufer für vier Objekte.

Fonds, die sich in Abwicklung befinden, müssen ihre Erlöse in halbjährlichen Raten an ihre Anteilseigner ausschütten. Dazu haben sie bis zu drei Jahre Zeit. Abziehen dürfen sie unter anderem die Kosten für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Fonds oder Kosten, die bei Auseinandersetzungen wegen steuerlicher Fragen anfallen. Bereits 80 Prozent des Fondsvermögens (430 Millionen Dollar) hat der KanAm US Grundinvest ausgeschüttet. Der P2 Value konnte bislang nur 16 Prozent des Fondsvermögens beziehungsweise 138 Millionen Euro auszahlen. Am 22. Dezember 2011 hat er weitere 22 Millionen Euro an die Anteilseigner überwiesen.

Hoffnung auf Wiedereröffnung besteht zurzeit noch bei weiteren Fonds. Angekündigt für Dezember war sie für den CS Euroreal und den SEB Immoselect – vorausgesetzt, sie erreichen eine entsprechende Liquiditätsquote. Der CS Euroreal hatte bei Redaktionsschluss bereits bekannt gegeben, dass eine Wiedereröffnung in 2011 nicht mehr stattfindet. Sonja Knorr, Expertin für Offene Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope in Berlin, meint: „30 Prozent Liquidität sollten bei Wiedereröffnung vorhanden sein. Das wäre akzeptabel.“ Die BaFin hat deshalb ein waches Auge auf die problematischen Fonds. Die besten Chancen auf eine baldige Wiedereröffnung hat nach Meinung Knorrs der CS Euroreal. Die im Besitz des Fonds befindlichen Gebäude weisen eine bessere Qualität auf und die Barmittel beliefen sich Mitte Dezember auf 26,6 Prozent. Nach Abzug der anfallenden Kosten stehen 22,6 Prozent zur Verfügung. Beim SEB Immoselect lag die Quote Mitte Dezember bei nur 15,5 Prozent. Spätestens im Mai 2012 wissen die Anleger, was mit den Fonds geschieht. Denn dann läuft die Schließungsfrist ab. Damit der CS Euroreal einen guten Neustart hinlegen kann, braucht er die Unterstützung des Vertriebs.

In Deutschland verkauft vor allem die Postbank den bei der schweizerischen Bank Crédit Suisse beheimateten Fonds. Die Vertriebsmanager müssen vor der Öffnung die Haltung der Anleger auskundschaften. Wie viele wollen verkaufen? Wie ist die Nachfrage? Aufgrund dieser Informationen entwickelt der Vertrieb eine Strategie und positioniert das Produkt wieder im Markt. Allerdings geben die befragten Anleger natürlich keine rechtlich verbindlichen Antworten ab. So kann – je nach dem, woher gerade der Wind weht – auch die beste Strategie nicht aufgehen. Zwar gibt es zwischen dem Fondsmanagement und dem Vertrieb häufig Absprachen. Doch leider werden diese nicht immer eingehalten.

Wie wichtig die Arbeit des Vertriebs ist, zeigt der Erfolg der Deka-Fonds. Die zur Sparkassen-Gruppe gehörende Gesellschaft konnte sich deshalb so stark entwickeln, weil zum einen das Management gute Arbeit leistet, aber vor allem die vielen Berater in den vielen Geschäftsstellen täglich ihre Ration Anteile verkaufen. Inzwischen laufen die Geschäfte schon fast zu gut.

Knorr: „Einige Fonds vertriebsstarker Anbieter können sich vor Zuflüssen kaum retten. Und weil sie das Kapital nicht unterbringen können, halten sie viel Liquidität, für die es nur wenig Zinsen gibt.“ Das schlägt sich am Ende des Jahres in niedrigen Renditen nieder. Gut aufgestellt sind auch die Fonds der zur Deutschen Bank gehörenden Fondsgesellschaft Rreef. Für Anleger, die auf die Seriosität Offener Immobilienfonds vertraut und sich für den „falschen“ Fonds entschieden haben, dürften diese Erfolgsmeldungen eher den Frust steigern. Besonders die Schließung des Axa Immoselect trieb viele Menschen zu den Verbraucherschützern. Gabriele Schmitz, Expertin für Geldanlage und Altersvorsorge bei der Verbraucherzentrale Hamburg, berichtet aus der täglichen Praxis: „Nach der Schließung dieses Fonds kamen besonders viele ältere Leute und baten um Hilfe bei der Entscheidung, was sie tun sollen.“

Kein Wunder, wie diese Betroffenen haben viele Sparer auf die Immofonds gesetzt. Schließlich galten sie als sichere Anlage. „Das waren sie auch“, sagt Schmitz, „dass die Entwicklung einen solchen Verlauf nehmen würde, konnten auch die Banken nicht wissen.“ In der Tat, kaum jemand hätte vor Beginn der Krise in 2007 an der Sicherheit der meisten Immobilienfonds gezweifelt. Renditen von sechs, sieben Prozent erschienen sicher und die Investition in Immobilien eine solide Sache. Für dieses Jahr erreicht die durchschnittliche Rendite gerade mal 0,9 Prozent. Mittelfristig rechnet Knorr mit einem Anziehen auf drei bis vier Prozent.

Auch wenn einige Fonds inzwischen wieder gut laufen, sind sich viele Anleger, die Anteile an Offenen Immobilienfonds halten, nicht sicher, wie sie sich entscheiden sollen: verkaufen oder halten. Wer Anteile an einem noch geöffneten Fonds hält, sollte sich überlegen, ob diese Anlage für kurz- oder für langfristig sein soll. Wird das Geld in den kommenden zwei bis drei Jahren benötigt, macht es Sinn zu verkaufen. Zwar haben Fonds wie der UniImmo Global das Japan-Problem bewältigt und nach vorübergehender Schließung wieder geöffnet. Ob es noch weitere Schließungen geben wird, weiß derzeit aber niemand. Öffnen einige der eingefrorenen Fonds nicht mehr, kann es zu einer Fluchtwelle aus dem Produkt kommen. Zudem hat der Gesetzgeber neue Regeln beschlossen, die spätestens ab Januar 2013 gelten sollen. Danach wird es eine zweijährige Mindesthaltedauer für die Anteile und eine einjährige Kündigungsfrist geben. Frei sind Anteile bis zu einem Wert von 30 000 Euro pro Halbjahr.

Eine langfristige Anlage in Offene Immobilienfonds muss sich nicht nachteilig auswirken. Die Hamburger Verbraucherschützer, die zusammen mit dem Institut für Finanzdienstleistungen (iff) Tipps für Rat suchende Anleger entwickelt haben, meinen dazu: „Selbst bei möglichen Wertberichtigungen werden Immobilienfonds durch ihre Mieteinnahmen langfristig Einnahmen erzielen, die eine Rendite von drei bis fünf Prozent pro Jahr erwarten lassen. Langfristig kommt es entscheidend darauf an, inwieweit Wertberichtigungen zu erwarten und wie sicher die Mieteinnahmen sind. Eine zeitweise Schließung und neue Rückgabefristen muss ein Anleger dann eher hinnehmen.“

Das Problem ist, dass die Sparer zurzeit wenig Alternativen haben. Aktien gelten zwar auch als Sachwertanlagen, doch unterliegen die Kurse großen Schwankungen. Wer Fonds-Anteile aus der Zeit vor dem Inkrafttreten der Abgeltungssteuer in seinem Portfolio hält, kommt noch in den Genuss einer steuerlichen Begünstigung der Erträge. Gründliche Informationen über den jeweiligen Fonds helfen bei der Entscheidung zwischen Halten und Verkaufen. Die gibt es entweder im Internet oder beim persönlichen Bankberater.

Kunden, die den Rat bei der Bank suchen, sollten sich unbedingt ein ausführliches Beratungsprotokoll aushändigen lassen, dessen Inhalt sie selbst überprüfen. Darin enthalten sein müssen diese Angaben: Datum, maximaler Verlust, möglicher Rückgriff auf Kapital, Wahrscheinlichkeit der Schließung beziehungsweise Auflösung des Fonds.

Diese Details werden dann wichtig, wenn entgegen der Prognose des Beraters der Fonds doch schließt oder aufgelöst wird, und der Berater das Halten der Anteile auch bei einem kurzfristigen Bedarf empfohlen hat. Das gilt auch für den Fall, dass die Wertberichtigungen höher ausfallen als gedacht. Je nach dem hilft das Protokoll, wenn es zu einer Schadensersatzklage kommt.

Ob diese Klage Aussicht auf Erfolg hat, ist schwierig zu sagen. Denn eine frühere Empfehlung zum Erwerb Offener Immobilienfonds ist nicht unbedingt als Falschberatung zu werten. Es kommt darauf an, welche Informationen der Berater im einzelnen Fall kennen musste. Gründe für eine Falschberatung liegen beispielsweise auch dann vor, wenn er eine frühere Schließung verschwiegen hat und die Anlage als sicher und liquide verkauft hat, oder aber die Anlage nicht zum Risikotyp des Kunden passte. Allerdings verjähren die Ansprüche daraus bereits nach drei Jahren. Wie hoch die Chancen vor Gericht sind, kann nur ein Fachanwalt entscheiden. Rechtsanwalt Peter Hahn warnt vor allzu großen Hoffnungen: „Bis jetzt gibt es keine positiven gerichtlichen Entscheidungen.“ Meistens führen solche Klagen am Ende zu einem Vergleich. Für den Kläger muss dies nicht das schlechteste Ergebnis sein. Denn die Bank sorgt sich sehr um ihren Ruf und geht deshalb eher auf die Forderungen ihrer Kunden ein.

Marlene Endruweit

Wirtschafts-Fachjournalistin

m.endruweit@netcologne.de

Hunderttausende private Anleger bangen um ihr Geld, das sie in Offene Immobilienfonds investiert haben. Die Verbraucherzentrale NRW warnt vor skrupellosen Geschäftemachern, die mit dubiosen Kauf- und Umtauschangeboten locken. Bekannt sind Unternehmen mit wechselnden Namen wie GES Beteiligungen UG, P8B UG oder der GE Capital UG. Das Muster ist immer gleich: „Entweder wurde eine Bar-Abfindung geboten, die deutlich unterm zur jeweiligen Zeit erzielbaren Börsenkurs lag und den aufkaufenden Unternehmen einen schnellen Gewinn ermöglichte. Oder die Fondsanleger erhielten Angebote zum Umtausch ihrer Anteile in nicht börsennotierte Aktien fragwürdiger Gesellschaften.“ Die seriösen Möglichkeiten bleiben begrenzt: Anteile behalten oder mit Abschlag über die Börse verkaufen.

•Verkauf über die Börse

An der Börse werden deutlich niedrigere Kurse geboten. Denn sie enthalten Risikoabschläge, weil die Käufer mit Wertberichtigungen oder sogar mit der Auflösung des Fonds rechnen. Sie hoffen allerdings auf einen Gewinn bei einer möglichen Wiedereröffnung. Über die Börse verkaufen vor allem Anleger, die die Unsicherheit nicht aushalten oder kurzfristig Geld benötigen. Es lohnt sich, die Entwicklung an der Börse zu beobachten. Ein Steigen der Kurse kann bedeuten, dass die Marktteilnehmer die Kurse als realistisch bewerten und die Chancen auf Wiedereröffnung zunehmen.

•Halten der Anteile

Gelingt es einem geschlossenen Offenen Fonds, nach und nach die Voraussetzungen für die Wiedereröffnung zu schaffen, lohnt es sich, die Durststrecke durchzustehen. Wie sich der Fonds entwickelt, kann der Bankberater feststellen. Befindet sich der Fonds schon in Abwicklung, erleiden die Anteilskurse an der Börse massive Abschläge. 50 Prozent und mehr sind dann keine Seltenheit. So kann es sich lohnen, die Zahlungen des Fonds abzuwarten. Ohne Verlust wird diese Rechnung allerdings nur in den seltensten Fällen aufgehen.