Fiskus honoriert Familienbande

Überträgt man etwa die Immobilie unter Vorbehalt des sogenannten Nießbrauchs, bleiben die Eltern weiter zur umfassenden Nutzung und Vermietung berechtigt. Die laufenden Kosten trägt der Nießbraucher (Eltern), während für eine etwaige Sanierung der neue Eigentümer aufzukommen hat. Da die Kinder jedoch als neue Eigentümer keinen Nutzen aus dem Objekt ziehen und auch keine steuerlichen Absetzungen geltend machen können, sollten per Vertrag auch die außerordentlichen Kosten auf die Eltern übertragen werden, da sie diese steuerlich absetzen können. Unter diese Kosten fallen neben den Schönheitsreparaturen auch die öffentlichen Lasten wie zum Beispiel die Gebühren für Abwasser und Müllabfuhr, aber auch die Zinsen für Hypotheken, die noch auf der Immobilie lasten.

Die Eintragung eines Nießbrauchs im Grundbuch an erster Stelle schützt die Eltern umfassend. Denn die Kinder haben zwar das Recht, über die Immobilie zu verfügen, es besteht jedoch ein Veräußerungsverbot.

Wichtig: Eltern sollten sich keinesfalls dazu überreden lassen, von der ersten Rangstelle im Grundbuch zurückzutreten. Kommt es etwa zu einer Zwangsversteigerung und reicht der erzielte Erlös nicht zur Deckung aller Verbindlichkeiten, so entscheidet der Rang über die Verteilung des Erlöses. Der Rang ist somit ein entscheidender Faktor.

Eine weitere Steuersparmöglichkeit bietet das Wohnrecht. Hierbei überschreiben die Eltern ihren Kindern zwar die Immobilie, nutzen jedoch die Wohnung weiterhin selbst. Ebenfalls ist hier eine Eintragung ins Grundbuch dringend zu empfehlen, da im Kaufvertrag bestimmt wird, dass zum Beispiel der Verkäufer einer Immobilie entweder zeitweilig oder lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben kann. Kommt der Käufer dann seinen zu leistenden Zahlungen nicht nach, führt dies zu einer Verwirkung des Anspruchs auf die spätere Übertragung der Immobilie. Daher gehört in jeden Vertrag aus Sicht des Verkäufers eine Rückübertragungsklausel. Darin wird festgelegt, unter welchen Bedingungen der Vertrag rückgängig gemacht werden kann. Das Wohnrecht kann, anders als der Nießbrauch, auch nur zu Teilen eines Gebäudes (etwa einer Etageder einzelnen Räumen) ausgesprochen werden. Wichtig: Das einmal vereinbarte Wohnrecht ist weder übertragbar noch kann es vererbt werden. Alle anfallenden Kosten für Reparaturen und Unterhalt (Strom, Wasser, Heizung, Müll, Versicherung) tragen die Eltern – allerdings nur für die von ihnen selbst bewohnten Räume. Alle weiteren Kosten wie Grundsteuer oder Erschließungsbeiträge und Zinsverpflichtungen gehen dabei auf den neuen Eigentümer über.

Sind keine Sondervereinbarungen wirksam, dürfen nur die Familie, das Hauspersonal oder ein nicht-ehelicher Partner in der Wohnung aufgenommen werden. Der Nachteil: Weder für die Wohnung, in der die Eltern leben, noch für die Kinder besteht die Möglichkeit einer Abschreibung oder Absetzung als Werbungskosten.

Die Haus- oder Wohnungsverrentung ist eine weitere Möglichkeit, generationsübergreifend und steuersparend zu leben und zu wirtschaften. Dies geschieht durch Beleihung der Immobilie, wenn das Haus vollständig bezahlt ist. Hierzu nehmen die Eltern als Eigentümer der Immobilie ein Darlehen auf die noch nicht erloschene Grundschuld auf. Dieses Darlehen kann an die Kinder übergeben werden, die den entsprechenden Betrag dafür verwenden können, eine private Rentenversicherung für die Eltern abzuschließen. Dadurch lässt sich die Steuerrechnung aller Beteiligten optimieren: Die Rentenbeiträge, die die Kinder für die Eltern aufbringen, sind für den Nachwuchs steuerlich absetzbar, die Eltern als Nutznießer der Rentenzahlungen müssen keine Steuern darauf entrichten.

Steuerliche Vorteile ergeben sich auch durch die Vereinbarung einer Leibrente. In diesem Fall vereinbaren die Eltern mit ihren Kindern – im Gegenzug zur Übertragung der Immobilie – eine lebenslange Geldleistung in gleich bleibender Höhe (sogenannte Versorgungsleibrente). Den Betrag, den die Kinder an die Eltern als Rente entrichten, ist für diese steuerlich absetzbar.

Dietmar Kern

Wirtschaftspublizist

Gebhard-Müller-Allee 5

71638 Ludwigsburg