Den demografischen Wandel im Hintergrund

Die Nachfrage nach Pflegeheimen boomt. Die Beratungsgesellschaft Avivre Consult GmbH in Bad Homburg hat in einer Studie vom vergangenen Jahr festgestellt, dass Anleger bis 2017 fünf bis sieben Milliarden Euro in Pflegeheime investieren werden. Private und institutionelle Investoren erhalten dafür Renditen zwischen sieben und acht Prozent. Auf dem Markt tummeln sich börsen-notierte Pflegeheimbetreiber wie Curanum, Marseille-Kliniken und Maternus-Kliniken. Aber auch Initiatoren geschlossener Fonds wie Immac, ILP oder INP. Auch spezialisierte Makler wie Seubert in Würzburg vertreiben mit wachsendem Erfolg über Volksbanken und Sparkassen Teileigentum an Pflegeheimen.

Sie alle setzen auf den demografischen Wandel. Das Statistische Bundesamt hat errechnet, dass sich die Zahl der über 80-Jährigen bis 2050 verdreifachen wird. Automatisch steigen damit auch die Anzahl der Pflegebedürftigen und der Bedarf an Pflegeheimen. Die Wirtschafts-prüfungsgesellschaft Ernest Young hat in einer Studie festgestellt, dass die Anzahl der stationär Pflegebedürftigen bis 2020 um 179 000 ansteigt. Um diese Menschen unterbringen zu können, müssen etwa 2 000 neue Heime gebaut werden. Jeder Pflegeplatz kostet rund 87 500 Euro, daraus ergibt sich ein Investitionsbedarf von 17,7 Milliarden Euro. Zusätzlich besteht bei den derzeit existierenden Heimen ein großer Renovierungsstau. Wie Ernest Young bemerkt, sind die deutschen Pflegeheime im Schnitt 25 Jahre und älter. Davon entsprechen 25 bis 30 Prozent schon nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften und den branchenüblichen Qualitätsansprüchen.

Um sie auf den neuesten Stand zu bringen, bedarf es auch Millioneninvestitionen.

Fondsinitiatoren und institutionelle Anleger haben die Chancen, mit Seniorenimmobilien Geld zu verdienen, schon länger erkannt.

Dabei unterscheidet man Betreutes Wohnen und die Pflegeheime für Menschen, die sich zu Hause nicht mehr selbst versorgen können. Während für das Pflegeheim der Gesetzgeber die Bedingungen vorgibt, existiert für das Betreute Wohnen keine einheitliche Definition. Dr. Claudia Kaiser, Referentin für Gesundheits- und Pflege- politik bei der Bundesarbeitsgemeinschaft der Senioren-Organisationen (BAGSO), weiß aus ihrer Erfahrung: „Betreutes Wohnen hat viele Formen: Das kann eine normale Wohnung sein oder das bestens ausgestattete Appartement in einer Seniorenwohnanlage inklusive Pflegeheim. Für die Bewohner eine teure Angelegenheit.“ Wer in diesen Bereich investieren will, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er sich um die Vermietung und Verwaltung meistens selbst kümmern muss. Eine Mietgarantie gibt es nicht. Deshalb entscheiden sich die meisten Investoren für die Beteiligung an einer Pflegeimmobilie.

Bei den Pflegeheimen ist der jeweilige Betreiber in der Verantwortung dafür, dass die Abläufe im Heim funktionieren und alle Zimmer belegt sind. Wenig Aufwand und viel Rendite also? Anlegern stehen zwei Alternativen für eine Beteiligung offen: Anteile an einem geschlossenen Fonds zu kaufen oder direkt Teileigentum an einem Pflegeheim zu erwerben.

Auf den ersten Blick mehr Sicherheit verspricht der direkte Kauf eines Appartements in einem Pflegeheim. Der Käufer wird ins Grundbuch eingetragen. Zusammen mit dem Zimmer erwirbt der Käufer auch einen entsprechenden Anteil an den Gemeinschaftsräumen. Eine Einheit kostet zwischen 100 000 Euro fürs Einzelzimmer und 180 000 Euro fürs Doppelzimmer. Mit der Vermietung und der Verwaltung hat er meistens wenig oder gar nichts zu tun. Das ist Sache des Betreibers. Der Käufer braucht nur die monatliche Miete von etwa 500 Euro einzuziehen und eine Verwaltungs- gebühr von rund 30 Euro zu zahlen. So beschreibt jedenfalls Carolin Seubert von Seubert Seniorenimmobilien in Würzburg das Prozedere. Um Eigentümerversammlungen und die Kommunikation mit dem Betreiber, die eigentlich auch zu den Aufgaben des Anlegers gehören, kümmert sich die Firma Seubert: „Das gehört zu unserem Service“, meint Seubert.

Die Maklerfirma setzt eigenem Bekunden nach hohe Ansprüche an Lage, Gebäude und Betreiber: „Von zehn Objekten lehnen wir acht ab. Das Haus muss unter Dampf stehen und „warme Betten“ haben“, berichtet Seubert. Das heißt, es darf möglichst keine Leerstände geben, damit die Einrichtung sich rentiert. Bis jetzt hat es laut Seubert jedenfalls keinen Monat Mietausfall gegeben. Das kann aber auch ganz anders ausgehen. So ziehen zum Beispiel Bauträger Heime zu hohen Kaufpreisen hoch, versprechen eine hohe Miete und fünf Jahre später muss der Betreiber aufgeben, weil die vereinbarte Miete am Markt nicht mehr erzielt werden kann.

Gern lassen sich Käufer von den vermeintlich schlagenden Argumenten der Anbieter locken. Mietausfall kann es eigentlich nicht geben. Kann ein Bewohner seine Miete nicht mehr zahlen, springt der Staat in Form von Sozialhilfe ein. Nikolaos Tavridis, Inhaber der auf Seniorenimmobilien spezialisierten Beratungsfirma Axion-Consult in Hamburg, warnt: „Bei einem Pflegeheim kommen schon 60 Prozent der Einnahmen vom Staat. Ändert sich die Gesetzeslage, haben wir ein großes Problem.“ Für private Anleger ist seiner Meinung nach ein Teileigentum an einer Pflegeimmobilie wenig geeignet. „Der Einzelne hat keine Regress möglichkeit. Außerdem ist für jede Änderung ein Mehrheitsbeschluss nötig.“ Um diese Risiken zu tragen, müssten die Renditen nach Tavridis Meinung deutlich höher sein als fünf Prozent. Er geht davon aus, dass ein großer Teil der Erlöse aus dem Verkauf beim Vertrieb – Makler beziehungsweise Banken – hängen bleibt. Kaum Erfahrungen gibt es derzeit mit dem Wiederverkauf von Teileigentum. Das liegt vor allem daran, dass diese Anlageform noch relativ jung ist. Außerdem sind die Einstiegsbeträge mit 100 000 Euro sehr hoch.

Für deutlich kleinere Beträge können Anleger Anteile an geschlossenen Fonds erwerben, die in Pflegeheime investieren. Zurzeit tummeln sich einige am deutschen Markt, vier oder fünf davon hält Experte Tavridis für akzeptabel. Neben ILP, INP gehört auch der größte Anbieter Immac dazu. Hier beträgt der Mindesteinsatz 10 000 Euro. Die Renditen liegen bei anfänglichen 6,5 Prozent und landen am Ende der Laufzeit bei acht Prozent. Den Unterschied zu den Erlösen aus dem Teileigentum erklärt Immac-Chef Thomas F. Roth so: „Ein Heimplatz kostet bei uns im Schnitt rund 82 000 Euro. Die Differenz zu den 100 000 Euro und mehr, die Direktkäufer zahlen, bleibt beim Vertrieb.“ Die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds birgt ein unternehmerisches Risiko. Dazu sagt Beatrix Hardering, Spezialistin für Seniorenimmobilien beim Frauenfinanzdienst in Köln: „Ich muss wissen, dass ich nicht aussteigen kann, wenn der Fonds mal nicht so gut läuft.“

Bei Immac hat es bislang keine Probleme gegeben. Die Gesellschaft hat bereits mehr als 60 Fonds aufgelegt. Selbst in dem Fall, als ein Betreiber versagte, konnte eine rasche hauseigene Lösung gefunden werden. Als Anleger muss ich mich um nichts kümmern, habe allerdings auch keinen Einfluss auf die Abläufe. Roth hält wenig von luxuriösen Seniorenresidenzen: „Sie sind viel zu teuer. Als Anleger bekommt man nur fünf Prozent Rendite. Die Häuser kosten das 18-Fache der Jahresmiete. Unsere Heime sind für das 12,5-Fache zu haben.“

Immer häufiger setzt die Immac auf ältere Immobilien. 25 Prozent der Pflegeheime sind nicht mehr marktfähig. Sie kauft sie, um sie auf den neuesten Stand zu bringen. Aus einem 210-Betten-Haus wird ein Objekt mit 144 Zimmern. Roth glaubt, dass der derzeitige Stand bei der Ausstattung lange vorhalten wird: „Die Ansprüche, die heute gelten, lassen sich nicht mehr steigern, weil mehr nicht bezahlbar ist.“

Die Pflegekosten erreichen die Schallgrenze. Auch Experte Tavridis betrachtet die Entwicklung auf dem Pflegemarkt mit größerer Skepsis: „Es wird eine Bereinigung auf dem Markt geben und eine Reihe von Insolvenzen.“ Privaten Anlegern rät er zur Vorsicht. So sei die Werbung sehr irreführend, wenn von staatlichen Garantien die Rede ist: „Es gibt sie nicht.“ Als Beispiel nennt er die Pflegestufe 1. Allein 30 Prozent der Heimbewohner sind in Pflegestufe 1 eingeordnet. Hier zeigt der Staat sich großzügig. Gleichzeitig steht immer wieder die Abschaffung dieser Stufe in der Diskussion. Tavridis: „Die Pflege dieser Menschen könnte auch zu Hause stattfinden.“ Tatsächlich will der Gesetzgeber die ambulante Pflege mehr fördern. Als Konsequenz könnte er schnell die Pflegestufe 1 streichen. Die meisten Heime hätten dann ein Problem. Immac-Chef Roth hält dagegen: „Es gibt immer mehr Demenzkranke. Die lassen sich nicht zu Hause pflegen.“

Private Anleger, die sich in den derzeit boomenden Markt wagen wollen, sollten auf jeden Fall den Prospekt ausführlich studieren und sich fachlichen Rat einholen. Wie gut eine Fondsgesellschaft arbeitet, lässt sich am besten beim Studium der Leistungsbilanz erfahren. Hier kann man erkennen, ob die Gesellschaft ihre eigenen Prognosen erfüllen konnte. Tavridis jedenfalls zieht sein Fazit: „Ich halte die Pflegeimmobilien für ein interessantes Investment, allerdings für Profis. Für private Anleger scheint es nicht geeignet.“ Beatrix Hardering hält ein Engagement für eine interessante Beimischung in einem umfangreichen Depot. Aber auch sie schränkt ein: „Ich empfehle mindestens eine Summe von 20 000 Euro und mehr, die ich dann auf mindestens drei verschiedene Fonds verteile.“

Außerdem weist sie noch auf zwei scheinbar verlockende Verkaufsargumente hin: Gern wirbt der Vertrieb damit, dass der Anleger mit dem Kauf des Teileigentums oder der Fondsanteile ein Vorrecht auf einen Heimplatz erwirbt: „Das ist ein Gimmick“, so Hardering, “wenn das Heim voll ist, bekomme ich keinen Platz.“ Ebenfalls sollte die rote Lampe angehen, wenn der Bankberater zur Finanzierung der Anlage rät, weil derzeit die Zinsen so günstig sind. Wenn das Heim nicht so gut läuft wie erwartet, muss der Anleger in der Lage sein, den Kredit jederzeit ablösen zu können.

Marlene EndruweitFachjournalistin für Wirtschaftm.endruweit@netcologne.de

Egal für welche Form die Entscheidung fällt, das Objekt sollte einige Voraussetzungen mitbringen, damit das Investment ein Erfolg wird. Dazu gehören:

• Standort

Für den Erfolg der Anlage ist es wichtig zu klären, wie viele Heime es bereits in der näheren Umgebung gibt, wie sie belegt sind, wie hoch eigentlich der Bedarf in der Gemeinde ist und wie sich die Altersstruktur der Bewohner zusammensetzt. Laut Maklerin Seubert herrscht zum Beispiel in Würzburg schon ein Überangebot. Eine Investition dort kann leicht zum Verlust führen.

• Betreibergesellschaft

Der Betreiber sorgt dafür, dass das Pflegeheim „funktioniert“. Er verwaltet, ist für die Vermietung zuständig und vor allem erstellt er das Konzept. Das muss stimmen, damit es genügend Pflegebedürftige beziehungsweise deren Angehörige anspricht. Von großem Vorteil ist, wenn der Betreiber sein Können schon in anderen Einrichtungen unter Beweis gestellt hat. Beatrix Hardering rät: „Am besten ist es, wenn ein Betreiber gleich mehrere Heime managt. Zum einen kann sich der Anleger ein Bild von seinen Fähigkeiten machen und zum anderen kann der Betreiber flexibel Personal einsetzen und kostengünstiger arbeiten.“

Der Medizinische Dienst der Krankenversicherung vergibt für die Heime Prüfnoten. Allerdings hält Expertin Kaiser die Aussagekraft für eingeschränkt: „So können Mängel durch andere Pluspunkte ausgeglichen werden. Im Ergebnis liegen die Noten dann zwischen eins und 1,5 und sind wenig aussagekräftig. Der Teufel steckt auch hier im Detail.“

• Vertrag

Im Idealfall trägt der Betreiber neben der Pacht alle Nebenkosten für die Instand-haltung. In einem Triple-Net-Vertrag trägt er alle Kosten. Üblich sind auch Double-Net-Verträge. In diesen Fällen trägt der Eigentümer die Kosten für Reparaturen.

• Gebäude

Viele Heime sind veraltet. Investitionen lohnen sich aber nur in zeitgemäß ausgestattete Einrichtungen, deren Technik auf dem neuesten Stand ist. Zurzeit tendieren die Ansprüche in zwei entgegengesetzte Richtungen: Luxusklasse und Minimal- ausstattung. Wie Claudia Kaiser von der BAGSO beobachtet hat, „nimmt das kleine Segment der Luxusresidenzen vor allem in Großstädten zu. Es wird klein bleiben, weil es nur wenige Menschen gibt, die sich diesen Service leisten können.“ Stärker wächst ihrer Meinung nach aufgrund der Kostenexplosion im Pflegebereich der Anteil der niedrigpreisigen Heime. Wichtig ist, dass beispielsweise die Zimmergrößen flexibel verändert werden können.

• Sicherheiten

Bankbürgschaften oder Patronatserklärungen der Muttergesellschaften schützen vor der Zahlungsunfähigkeit des Betreibers. Es sollte eine schnelle Regelung für den Fall geben, dass der Betreiber ausfällt. Außerdem sollte der Pächter dazu verpflichtet sein, die Eigentümer regelmäßig über seine wirtschaftliche Lage und die Auslastung des Heimes zu informieren.