Streitfall Eigenheim

Mit Vertragsunterzeichnung sind die Partner verpflichtet, gemäß den Vertragsdetails regelmäßig die meist monatlichen oder vierteljährlichen Zins- und Tilgungsraten zu zahlen und die Immobilie langfristig zu entschulden.

Schließlich ist die später beiden Personen zu gleichen Teilen gehörende Immobilie ohne Darlehensverbindlichkeiten ist das Ziel.

So weit, so gut. Zur Realität gehört aber auch, dass es im Lauf der Jahre zu Trennungen kommt, die nicht nur den persönlichen Lebensentwurf des Zahnarztes, sondern auch die finanziellen Verpflichtungen auf den Kopf stellen können. Zu diesen finanziellen Verpflichtungen gehören selbstverständlich auch die Zins- und Tilgungsraten. Grundsätzlich gilt nämlich, dass auch derjenige Partner, der auszieht, nach wie vor Schuldner der Bank bleibt. Das Kreditinstitut wird zunächst also wie bisher von beiden Personen die Zahlungen verlangen.

Darüber hinaus ist in diesem Zusammenhang wichtig, dass beide Eigentümer üblicherweise als sogenannte „Gesamtschuldner“ haften. Der Kreditgeber kann sich also nach einer Trennung denjenigen aussuchen, von dem er sich eine entsprechende Zahlungsfähigkeit verspricht. Jeder der ehemaligen Partner haftet also für die vollen Beträge und nicht etwa nur für jeweils die Hälfte der Raten. Um diesem Dilemma zu entgehen, kann über einen Verkauf der Immobilie nachgedacht werden. Zunächst ist also abzuwägen, ob sich ein Verkauf zum jeweiligen Zeitpunkt überhaupt lohnt, da beispielsweise die konjunkturelle Lage eher gegen eine Veräußerung spricht oder da die konkrete Immobilie etwa aufgrund vergleichbarer und ebenfalls zum Verkauf stehender Immobilien derzeit keine aus- reichende Nachfrage hervorruft. Immerhin soll ein Verkauf das bestehende Darlehen ja möglichst vollständig ablösen und nicht noch weitere Schulden hinterlassen.

Hinzu kommen mögliche Kosten der Bank, die in der Regel auf ihrem laufenden Darlehensvertrag bestehen und die noch ausstehenden Zinsen einfordern wird. Dies wird ebenso Verhandlungssache sein wie die weitere Alternative, dass ein Partner die Immobilie übernimmt und nach erfolgter Umschreibung im Grundbuch dann für die zukünftige Zahlung der Kreditraten verantwortlich ist.

Die finanzierende Bank wird dieser Lösung meist dann zustimmen, wenn eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung ergibt, dass der Übernehmende in der Lage ist, die erforderlichen Zins- und Tilgungsraten nun allein in voller Höhe zu übernehmen. Aber auch hier sollte rechtzeitig geklärt werden, ob bankseitig mit zusätzlichen Kosten zu rechnen ist. In diesem Zusammenhang kann der übernehmende Partner übrigens seinerseits Zahlungserleichterungen prüfen. So stehen ihm möglicherweise öffentliche Gelder zu.

Eine weitere Option besteht in der Vermietung der Immobilie. Dies dürfte interessant sein, wenn absehbar ist, dass ein derzeitiger Verkauf nicht den erwarteten Erlös bringt, oder wenn sich die Parteien darin einig sind, dass die Werthaltigkeit der Immobilie langfristig einen möglicherweise erheblichen Vermögenszuwachs erwarten lässt. Allerdings müssten dann beide Partner auch zukünftig zumindest grundsätzlich gemeinsam die Interessen gegenüber Mietern, Banken, öffentlichen Versorgern und sonstigen Vertragspartnern vertreten. Ob das nach einer Trennung tatsächlich gewollt ist, muss individuell entschieden werden. Die Erfahrung zeigt ja oft genug, dass ein gemeinsames und weitgehend rationales Vorgehen kurz nach einer erfolgten Trennung äußerst schwierig ist.

Wichtig: Gegebenenfalls sind auch Zahlungsverrechnungen der bisherigen Partner möglich, wenn zum Beispiel Unterhaltsverpflichtungen bestehen. Spätestens dann ist es allerdings sinnvoll, rechtlichen Beistand einzuholen.

Michael VetterFachjournalist für Finanzenvetter-finanz@t-online.de