Was Buntes fürs Portfolio

Die Wohnungsnot der Studenten ist in der Tat groß und Abhilfe dringend nötig. Die doppelten Abiturjahrgänge und die Abschaffung der Wehrpflicht haben die Zahl der Studenten in die Höhe schnellen lassen. Nur die wenigsten können die Hörsäle vom Elternhaus aus erreichen, und viele wollen es auch nicht. Sie alle benötigen eine Bleibe, sei es im Studentenwohnheim, im Apartment oder in der WG. Aber es fehlen Tausende Wohnungen. Ex-Bauminister Ramsauer rief deshalb schon vor eineinhalb Jahren Studentenwerk, Politik und Bauwirtschaft an einen runden Tisch, um Ideen zur Lösung des Problems zu schaffen. Die Größenordnung, um die es ging, bezifferte Ramsauer auf 70 000 fehlende Wohnungen, davon 25 000 Plätze in Wohnheimen.

Festgestellt wurde dabei unter anderem, dass die Wohnraumpauschale, die BAFöG-Bezieher bekommen, bei Weitem nicht mehr ausreicht, um die aktuellen Mieten zu bezahlen.

Wie hoch die Mieten im Schnitt in den einzelnen Bundesländern ausfallen, hat im März dieses Jahres die auf Studenten spezialisierte Zeitarbeitsfirma Studitemps in Zusammenarbeit mit der Universität Maastricht untersucht. Die Spitze der Rangliste nimmt München ein. Dort verlangen Vermieter 18,20 Euro pro Quadratmeter Warmmiete. Es folgen Stuttgart mit 16,28 Euro und Hamburg mit 15,23 Euro. In Köln kostet der Quadratmeter einer Studentenunterkunft 14,01 Euro, in Berlin 12,09 Euro und beim Schlusslicht Leipzig 9,54 Euro warm.

Es kann sich also für Investoren durchaus lohnen, den Lernenden neuen Wohnraum zu verschaffen. Zumindest für die nächsten Jahre scheint die Nachfrage gesichert. Im vergangenen Wintersemester waren 2,6 Millionen Studenten an deutschen Hochschulen immatrikuliert. Für die nächsten zehn bis 15 Jahre erwartet auch die Kultusministerkonferenz hohe Anfängerzahlen. Danach dürfte die Anzahl der Studenten zurückgehen. Andererseits ändert sich die Einstellung der Deutschen zum Studium. Rainer Ott, Vorstand der Ott Investment AG, meint: „Früher reichte ein Realabschluss oder das Abitur, um einen guten Arbeitsplatz zu bekommen. Heute muss man studieren.“ Fakt ist: Junge Menschen entscheiden sich immer häufiger für ein Studium. Die Politik versucht gerade den Zugang zu den Hochschulen zu erleichtern. Zudem steigt das Interesse bei ausländischen Studenten, einen Teil ihrer Ausbildung an deutschen Hochschulen zu machen.

Für eine erfolgreiche Investition reichen diese Entwicklungen jedoch nicht aus. Damit eine Immobilie rentabel ist, müssen die Voraussetzungen am Standort stimmen. Die Wahl sollte auf eine interessante Stadt fallen, deren Universität mindestens 20 000 Studenten besuchen. Der Anteil der Studierenden an der Bevölkerung sollte mindestens 15 Prozent betragen. Darüber hinaus bestimmt vor allem die Lage des Apartmenthauses den Wert der Immobilie. Und die muss nicht unbedingt in der Stadtmitte sein. Ott sagt dazu: „Die Wohnung muss an eine U-Bahn oder einen Bus angebunden sein. Das heißt maximal zwei Bahnstationen von der Universität entfernt. Außerdem muss die Hochschule bequem mit dem Fahrrad erreichbar sein. Aber auch die einschlägigen Kneipen sollten in der Nähe sein.“

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, versprechen die Initiatoren Renditen um die fünf Prozent. Die Preise für die Kleinstwohnungen richten sich nach den Kosten. Alexander Gulya, Vorstandsmitglied bei IC Campus, ein Unternehmen, das sich auf die Errichtung von Apartmenthäusern für Studenten spezialisiert hat und diese selbst betreut, erklärt: „Den Preis beziehungsweise die Miete für ein Apartment bestimmen sich durch den finanziellen Aufwand, der für den Bau und den Unterhalt nötig ist.“ So kostet ein Grundstück in attraktiver Lage in München deutlich mehr als beispielsweise in Wuppertal. „Die Baukosten sind überall gleich“, ergänzt Ott. Die Höhe der Miete bestimmen Nachfrage und Angebot. Dazu Gulya: „Bei uns liegt die Miete zwischen knapp 400 Euro in Bremen und 700 bis 800 Euro in München.“

Dafür gibt es eine Ein-Zimmer-Wohnung auf dem neuesten Stand: vollmöbliertes Zimmer, modernes Bad, Küchenzeile mit Kühlschrank, Kochfeld und Mikrowelle, Internetanschluss, Kabel-TV, Gemeinschaftsräume wie Fitnesscenter, Waschraum und Fahrradkeller. Dass den Studenten möglicherweise das nötige Kleingeld dafür fehlen könnte, befürchtet Gulya nicht. Auch Ott ist der Meinung: „Nicht die Studenten zahlen, sondern die Eltern.“ Bei ihm können Interessenten Apartments erwerben, sofern sie nicht schon ausverkauft sind. Die Preise liegen zwischen knapp 80 000 Euro (plus Nebenkosten) für ein 16,71 Quadratmeter großes Apartment in Augsburg und 188 200 Euro (plus Nebenkosten) für ein bis zu 55 Quadratmeter großes Penthouse-Apartment in Nürnberg.

In Berlin-Mitte am Alexanderplatz bietet Colliers International Studentenwohnungen zwischen 23 und knapp 38 Quadratmetern ab 110 000 Euro (plus Nebenkosten) an. Auch hier gibt man die zu erwartende Rendite mit circa fünf Prozent an. Die Miete dürfte um die 20 Euro pro Quadratmeter liegen. Derzeit sind in Berlin rund 160 000 Studenten gemeldet, Tendenz steigend. Die Aussichten, dass die Rendite-Rechnung aufgehen könnte, sind in den etablierten Unistädten wie Berlin, München, Köln, Heidelberg oder Freiburg relativ gut. Für Orte wie Chemnitz, Cottbus und Halle schätzen die Analysten des auf Immobilien spezialisierten Marktforschungsinstituts BulwienGesa die Zukunftsaussichten als risikobehaftet ein.

Ganz anders stellt sich die Situation in München dar. Hier werden den Bauträgern die Kleinwohnungen geradezu aus den Händen gerissen. Die Anbieter Grammer und Meier beispielsweise errichten in München-Freimann mit Unity ß 482 Apartments, bereits das zweite Haus in der bayerischen Landeshauptstadt. Die weitaus meisten Wohnungen sind bereits verkauft zu einem Quadratmeterpreis von etwa 6 000 Euro. Ott Investment bereitet derzeit Angebote für München vor.

Kritisch sieht Finanztest den Run der Niedrigzins-geplagten Anleger auf die Miniwohnungen. Die Renditeerwartung von fünf Prozent hält man für zu hoch. Dabei handelt es sich um das Verhältnis der jährlichen Nettokaltmiete zum Kaufpreis. Die Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung sowie die Kaufnebenkosten sind darin nicht enthalten. Zu letzteren gehört auch die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis beträgt. Etwa 1,5 Prozent kosten der Notar und die Eintragung ins Grundbuch. Dazu kommen die jährlichen Verwaltungskosten und Rücklagen für die Instandhaltung, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Wer die Vermietung nicht selbst organisieren will, beauftragt eine Verwaltung. Die schlägt je nach Anbieter mit 100 bis 200 Euro zu Buche. Manchmal übernimmt auch ein sogenannter Mietpool diese Aufgabe. Er wird häufig als Mietversicherung verkauft. Dabei fließen alle Mieten auf ein Konto. Fallen Mieteinnahmen wegen Wohnungsleerstand aus, teilt sich der Verlust auf alle Vermieter auf. Die Kosten dafür sind noch höher. Die Berechnungen bei Finanztest ergaben am Ende eine Nettorendite zwischen 2,8 bis 3,3 Prozent. Anbieter Rainer Ott kommt bei seiner Rechnung auf ein Schlussergebnis von etwa 3,8 Prozent. Die Ergebnisse können sich je nach Angebot und Berechnungsgrundlage unterscheiden.

Ott geht bei seinen Überlegungen von steigenden Mieten aus. Er meint: „Selbst wenn es die Steigerungsraten nicht mehr gibt, bleiben die Mieten auf hohem Niveau erhalten.“ Als weiteren Vorteil sieht er die relativ kurze Mietzeit der Studenten. Sie bleiben für drei bis vier Jahre, dann ziehen sie aus. Ott: „Ich brauche also keine Mieterhöhung durchzusetzen. Ich kann die Miete beim nächsten Studenten erhöhen und so die Rendite steigern.“

Das hört sich einfach an. Doch dürften sich die Einnahmen aus der Vermietung nicht unendlich steigern lassen. Auch den zahlenden Eltern geht irgendwann die Luft aus.

Viele Studierende beziehen BAFöG und/oder verdienen einen Teil des Einkommens selbst hinzu. BulwienGesa hat errechnet, dass ihnen – alle Quellen zusammengerechnet – monatlich Beträge zwischen 733 und 1 133 Euro zur Verfügung stehen. Die Ergebnisse der jüngsten Sozialerhebung zeigen, dass im Schnitt jeder Student nur 627 Euro ausgeben konnte.

Davon zahlen sie Miete, Essen, Bücher, Studiengebühren und vieles andere mehr. Den Mieterhöhungen dürften damit Grenzen gesetzt sein. Und für Studenten, die allein auf BAFöG angewiesen sind, bleiben die Luxusapartments sowieso ein schöner Traum, auch wenn Bildungsministerin Johanna Wanka gerade den BAFöG-Satz um sieben Prozent auf maximal 735 Euro erhöht hat. Als Zuschuss fürs Wohnen gibt es jetzt 250 Euro. Die Anzahl der Studierenden, die sich die attraktiven Wohnungen leisten können, wird auch in Zukunft begrenzt sein.

Entscheidend ist, dass interessierte Anleger

die Angebote genau prüfen und vergleichen.

Wolfgang Kubatzki, Spezialist für Immobilien und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Ratingagentur Feri, rät: „Anleger sollten sich vor allem mit der Frage beschäftigen, wie nachhaltig das Investment ist.“ Es mag ja sein, dass zum Kaufzeitpunkt alle Bedingungen stimmen. Aber gilt das auch für die Zukunft? Wie lange bleibt der Standort attraktiv? Steigt die Zahl der Studenten? Wie sieht es mit der Miete aus, lässt sie sich noch steigern? Oder können die Wohnungen auch an andere Personen vermietet werden?

Mit beachtet werden sollten neben in Zukunft sinkenden Studentenzahlen auch andere Faktoren. Interessant wäre es zu erfahren, ob die Apartments auch an Nicht-Studenten vermietet werden können. Da stellt sich die Frage, ob sich ein solches Gebäude auch für andere Zwecke nutzen lässt und wie hoch der Renovierungs- aufwand ist. Auch der Gedanke an einen späteren Verkauf der Wohnung ist nicht abwegig. Kubatzki gibt zu bedenken: „Unbedingt gehört die Abschreibung mit in die Renditerechnung. Sie muss von der prognostizierten Rendite abgezogen werden. Denn ein solches Gebäude verbraucht sich. Es entwickelt sich nicht wie ein Oldtimer automatisch zum Liebhaberstück.“

So verlockend die Angebote erscheinen – die Investition in eine Immobilie ist keine Anschaffung für kurze Zeit, sondern eher ein Langzeitprogramm.

Marlene EndruweitFachjournalistin für Wirtschaftm.endruweit@netcologne.de