Wasserdicht und interessengerecht

Der Praxiskaufvertrag ist neben dem Mietvertrag und dem Gesellschaftsvertrag einer der wichtigsten Grundbausteine der zahnärztlichen Selbstständigkeit. Einige typische Regelungen lesen sich einfach, folgen aber expliziten Regeln, die sich durch die Gesetzgebung und die Rechtsprechung ergeben. Es bedarf daher an Fachwissen und Erfahrung des Vertragsgestalters, um die Regelungen so zu formulieren, dass sie interessengerecht und wirksam sind.

Eine Zahnarztpraxis enthält zum einen materielle Werte (Behandlungsstühle, Instrumente, Einrichtung, EDV), zum anderen einen immateriellen Wert (Patientenstamm, Bekanntheit der Praxis bei Patienten, eingespieltes Praxisteam). Im Vertrag muss genau definiert werden, was davon veräußert werden soll.

Am besten verweisen Sie im Vertrag auf eine detaillierte Liste, die dem Vertrag angehängt wird. Ausgangspunkt hierfür ist meistens das Anlageverzeichnis des Steuerberaters. Der Verkäufer wird seine Haftung für Sachmängel weitgehend ausschließen wollen. Das Motto „gekauft wie gesehen“ ist bei gebrauchten Sachen gängige Praxis.

Der Kaufvertrag soll sicherstellen, dass der Käufer nur dann den Kaufpreis zahlen muss, wenn er auch tatsächlich die Praxis übernehmen kann. Daher wird meist vereinbart, dass der Vertrag erst wirksam wird, wenn der Käufer vom Zulassungsausschuss als Vertragszahnarzt zugelassen wurde. Andernfalls könnte er mit der gekauften Praxis nicht viel anfangen.

Auch die Möglichkeit schwerer Schicksalsschläge muss bedacht werden: Sollte der Käufer vor dem Übergabetermin sterben oder berufsunfähig werden, wäre es unangebracht, wenn er oder seine Erben den Kaufpreis zahlen müssten, obwohl er nicht mehr in der Praxis arbeiten kann. Als Absicherung kann vereinbart werden, dass der Vertrag unwirksam wird, falls dieser Fall eintritt.

Der Verkäufer hingegen will sicher sein, dass er den Kaufpreis erhält, bevor er seinen Ausstieg aus der Praxis gegenüber Patienten und Mitarbeitern offiziell verkündet und praxisbezogene Verträge kündigt. Ihm steht hierfür das Sicherungsmittel der Bürgschaft zur Verfügung.

Dabei versichert der Bürge (meist die finanzierende Bank), dass er für den Kaufpreis einspringt, falls der Käufer nicht bezahlen sollte. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Praxiskaufvertrag wirksam ist und damit die Pflicht zur Kaufpreiszahlung tatsächlich besteht. Üblicherweise steht die Eigentumsübertragung der Sachwerte unter der aufschiebenden Bedingung vollständiger Kaufpreiszahlung (Eigentumsvorbehalt). Der Käufer wird erst dann Eigentümer der Sachen, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde.

Der Käufer möchte sicherstellen, dass der Verkäufer nicht nach dem Praxisverkauf in der unmittelbaren Umgebung wieder zahnärztlich tätig wird. Ansonsten könnte der Käufer den Patientenstamm der Praxis nicht vollständig nutzen. Dem Verkäufer muss deshalb ein Wettbewerbsverbot auferlegt werden, das ihm verbietet, innerhalb einer definierten Zone zahnärztlich tätig zu werden.

Die Gestaltung des Wettbewerbsverbots erfordert Fingerspitzengefühl. Die Rechtsprechung erachtet ein Wettbewerbsverbot nur dann als wirksam, wenn es die Verbotszone nicht über das Einzugsgebiet der Praxis hinaus ausdehnt, den Verkäufer nicht zu lange beschränkt und das verbotene Tätigkeitsfeld nicht mehr als für den Käufer nötig einschränkt. Das Gefährliche: Ein zu weitreichendes Wettbewerbsverbot ist insgesamt unwirksam. Darüber hinaus muss der Vertrag konkrete Folgen bezeichnen, die ein Wettbewerbsverstoß nach sich zieht. Hier wird oft mit einer pauschalen, empfindlich hohen Vertragsstrafe gearbeitet, damit das Verbot auch Wirkung zeigt.

Eine Besonderheit von Praxiskaufverträgen ist die Übergabe der Patientenkartei. Im Prinzip könnte sie einfach (in Papierform oder als Datei) an den Käufer übertragen werden. Allerdings unterliegen Zahnärzte dem strafrechtlich sanktionierten Verbot des Verrats von Patientengeheimnissen (§ 203 StGB). Sie dürfen keine patientenbezogenen Informationen anderen Personen offenbaren.

Das würden sie aber tun, wenn sie die Patientenakten einfach dem Käufer übergeben. Eine Weitergabe ist nur möglich, wenn der jeweilige Patient zustimmt. Es ist allerdings unpraktikabel, vor einem Praxisverkauf alle Patienten der vergangenen zehn Jahre schriftlich um deren Zustimmung zu bitten. Vertragsgestalter nutzen daher das sogenannte Zwei-Schrank-Modell. Dabei übernimmt der Käufer die Patientenakten von allen Patienten, die der Übernahme noch nicht zugestimmt haben, in einem verschlossenen Aktenschrank (oder einer passwortgeschützten Datei). Er verwaltet diese Akten für den Verkäufer und verpflichtet sich, nur solche Akten einzusehen, deren Patienten dem ausdrücklich oder durch Erscheinen in der Praxis zugestimmt haben. Diese komplizierte Regelung ist elementar für den Bestand des Vertrags. Verstößt das im Kaufvertrag geregelte Vorgehen gegen das Verbot des Geheimnisverrats, ist der gesamte Vertrag unwirksam.

Für Käufer ist ein Hinweis auf § 613a BGB wichtig. Laut diesem gehen alle Arbeitsverhältnisse des bisherigen Praxisinhabers auf den Käufer über. Diese Regelung ist zwingend. Es ist daher wichtig, dass der Käufer genau über die Ausgestaltung der von ihm zu übernehmenden Arbeitsverhältnisse Bescheid weiß.

Ein erster Schritt ist die Vorlage der Arbeitsverträge. Fast immer entsprechen diese aber nicht mehr der Realität, da viele Änderungen im Laufe der Zeit (Gehaltserhöhungen, Teilzeit, Gratifikationen) nicht mehr schriftlich fixiert wurden. Daher empfiehlt es sich, dass der Verkäufer eine Liste mit allen Arbeitsverhältnissen und deren aktuellen Konditionen als Anlage zum Vertrag erstellt. Hierbei sind auch Arbeitnehmer zu berücksichtigen, die sich in Elternzeit befinden.

Auf den Mietvertrag für die Praxisräume wird in einem Praxiskaufvertrag nur kurz verwiesen. Gerade wenn der Käufer in erheblichem Umfang in die Praxis investieren möchte, ist ein langfristiger Mietvertrag für ihn elementar. Wenn der Verkäufer Eigentümer der Räume ist, hat wiederum auch er ein Interesse, dass er sich auf langfristige Mieteinnahmen vom Käufer verlassen kann.

Ein gewerblicher Mietvertrag unterscheidet sich in vielen Aspekten von einem Wohnungsmietvertrag. Von der Rechtsprechung werden sehr hohe Anforderungen an die konkrete Form des unterschriebenen Vertrags gestellt. Hier empfiehlt es sich daher, bei einem spezialisierten Rechtsanwalt Erkundigungen einzuholen, wie ein Praxismietvertrag wasserdicht formuliert werden kann. Denn fest steht: Werden die Anforderungen nicht erfüllt, sind längere Laufzeiten unwirksam und der Vertrag kann jederzeit mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden.

Im Mietvertrag sollte auch geregelt werden, was bei Beendigung der Mietzeit passiert, insbesondere ob der Käufer die von ihm übernommenen oder selbst vorgenommenen Umbauten zurückzubauen hat.

RA André Martin

Kanzlei Fuchs & Martin, Würzburg

Steuerberater / Rechtsanwälte

Zahnärzteberatung

Zusammen mit dem Steuerberater Bernhard Fuchs hat André Martin für Praxisübernehmer und -abgeber jeweils ein kompaktes Booklet geschrieben. Darin werden die hier genannten Themen vertieft und weitere Aspekte dargestellt. Das Booklet kann im Internet kostenfrei angefordert werden: www.fuchsundmartin.de