Niedrige Zinssätze sichern

Da auf Grund der Umsatz- und Ertragsentwicklung der meisten Praxen kaum davon auszugehen ist, dass diese bereit sein werden, den jeweiligen Ablauf ihrer Zinsbindung zu einer vollständigen Darlehensrückzahlung aus eigenen Mitteln zu nutzen, wird es vor allem um die Frage gehen, welche Vorgehensweise seitens des Betriebsinhabers sinnvoll ist.

Grundsätzlich, so die Optimisten, sollte zunächst davon ausgegangen werden, dass durch die übliche Absicherung eines Immobiliendarlehens durch ein werthaltiges Grundpfandrecht sowie durch die in der Regel nach wie vor angemessene Kreditwürdigkeit des Praxisinhabers Kreditverlängerungen in den meisten Fällen nichts im Wege stehen dürfte. Dabei sollte durchaus unterstellt werden, dass gerade bei derart langfristigen Finanzierungen mit bisher einwandfreiem Zahlungsverhalten die Bankinstitute bereit sein werden, die bisherige Geschäftsverbindung auch weiterhin aufrecht zu erhalten.

Behalten jedoch die Pessimisten Recht, und dies ist keineswegs auszuschließen, so muss auch in diesem Bereich mit entsprechenden Finanzierungsengpässen gerechnet werden. Praxisinhaber, die also zumindest halbwegs auf „Nummer sicher“ gehen und möglicherweise schwieriger werdende Kreditgespräche vermeiden wollen, sollten sich bereits heute mit diesem Thema befassen, obwohl der Ablauftermin des jeweiligen Darlehens noch längst nicht in Sichtweite ist. Die Möglichkeit dazu bieten so genannte Vorausdarlehen (auch Forwarddarlehen genannt), die je nach Kreditgeber mit Vorlaufzeiten von bis zu etwa fünf Jahren möglich sind. Diese Darlehensalternative ist nicht zuletzt auch deshalb aktuell interessant, weil das derzeitige Zinsniveau von etwa vier Prozent pro Jahr nach wie vor günstig ist und mit Hilfe eines derartigen Forwarddarlehens auch in der Zukunft gesichert werden kann.

Allerdings ist diese Absicherung nicht kostenlos. Im Unterschied zu Immobiliendarlehen, die unmittelbar zur Verfügung gestellt werden, muss für Forwarddarlehen ein Zinsaufschlag gezahlt werden. Dabei gilt der Grundsatz: je länger die Vorlaufzeit, umso höher der Aufschlag. Zur besseren Orientierung ein ungefährer Anhaltspunkt: Während der Aufschlag bei einer Vorlaufzeit von einem Jahr derzeit je nach Anbieter und Zinsbindung etwa 0,2 Prozent beträgt, steigt er bei einer Vorlaufzeit von vier Jahren auf etwa ein Prozent an. Da dieser Preis in den meisten Fällen als eine Art „Versicherungsprämie“ verstanden wird, ist er auf Seiten des Arztes in aller Regel vertretbar. Dies gilt umso mehr, da er zwischen Bank und Kunde verhandelbar ist und eben auf einen Zinssatz aufgeschlagen wird, der seinerseits bereits wie erwähnt günstig ist.

Es handelt sich aber nach wie vor natürlich um eine strategische Entscheidung, sich in der Gesprächsstrategie mit der Hausbank oder anderen potenziellen Kreditgebern für ein Forwarddarlehen oder für ein konventionelles Darlehen mit dem Verlängerungszeitpunkt des jeweiligen Ablauftermins zu entscheiden. Praxisinhaber, die auch zukünftig keinerlei Anzeichen für eine Kreditzurückhaltung ihrer Bank sehen und darüber hinaus von mittelfristig nach wie vor eher niedrigen oder vielleicht sogar noch weiter fallenden Zinssätzen ausgehen, können sich durchaus gegen ein Forwarddarlehen entscheiden. Gegebenenfalls sollte auch über eine nur teilweise Absicherung mit Hilfe eines Forwarddarlehens nachgedacht werden. Da bei Immobiliendarlehen häufig unterschiedliche Zinsbindungen mit entsprechend unterschiedlichen Ablaufterminen vereinbart werden, kann auch auf diesem Weg mit einer entsprechenden Strategie gearbeitet werden.

Selbstverständlich gilt auch beim Bankprodukt des Forwarddarlehens, dass sich Vergleichen lohnt. Abhängig von Vorlaufzeit und Zinsbindung können die Kostenunterschiede zwischen den Anbietern – über die Laufzeit betrachtet – durchaus im fünfstelligen Bereich liegen. Obwohl die bisher bereits finanzierende Bank naturgemäß meist als erster Gesprächspartner um Offerten gebeten werden sollte, muss diese natürlich längst nicht das beste Angebot unterbreiten. Es gibt vielmehr immer wieder Fälle, in denen Banken auf die Treue ihrer Kunden bauen und eher durchschnittliche Anschlussangebote vorlegen. Durchaus ambitionierte Mitbewerber, das wird bei derartigen Angeboten immer wieder vernachlässigt, sind allerdings ebenfalls in der Lage zu zinsattraktiven Alternativen.

Michael Vettervetter-finanz@t-online.de