Angebote mit Tücken

So bieten Bausparkassen zum Beispiel sogenannte Kombikredite mit Bausparverträgen zu festen Zinsen und konstanten Raten für die gesamte Laufzeit. Gleiches gilt für Kombiprodukte, bei denen der Bausparvertrag mit einem Kredit ohne laufende Tilgung vorfinanziert wird. Von diesen Angeboten sind nur die wenigsten günstig.

Dennoch: Bausparen bündelt Hoffnungen und verspricht die preiswerte Realisierung vom eigenen Heim. Dabei dürfen sich Bauinteressenten insgesamt nichts vormachen: Es gibt weder den allgemein gültigen idealen Finanzierungsmix, noch die stets richtige Lösung für jeden Geldbeutel. Vielmehr müssen Vergleiche gezogen werden – das ist zwar mühsam, dafür aber stets lohnenswert.

Für den einen oder anderen kann es zwar von Vorteil sein, jahrelang auf ein günstiges Bauspardarlehen zu warten. In vielen Fällen fahren aber Interessenten billiger, wenn sie sofort ihr Haus bauen – und zwar mit billigen Bankoder Hypothekenkrediten.

Bausparen gliedert sich grundsätzlich in zwei verschiedene, zeitlich hintereinander geschaltete Abschnitte: die Sparphase und die Darlehensphase. Beide Phasen können – auch übergreifend – eine Reihe von Vorteilen bieten. Bausparen hilft zum Beispiel bei der Bildung von Eigenkapital, denn ohne genügend verfügbares Eigenkapital kann insbesondere der Erwerb von Haus oder Wohnung früher oder später zu einem unkalkulierbaren Abenteuer werden. Daher ist Bausparen quasi eine Versicherung gegen Zins- und Belastungsschwankungen. Was bedeutet: Je höher das Eigenkapital, desto geringer die spätere Belastung durch Darlehensaufnahme.

Ohne Kreditfinanzierung wird eine Immobilie jedoch fast nicht zu erwerben sein. Dafür braucht der Bauherr Sicherheit und Transparenz, damit es aufgrund von Zinsanpassungen nicht zu plötzlichen Belastungssprüngen kommt. Bereits beim Abschluss eines Bausparvertrags bekommt ein Sparer die späteren Darlehenszinsen und Tilgungsraten garantiert. Bausparer müssen daher teure Anschlussfinanzierungen nach einer abgelaufenen Zinsbindungsfrist nicht fürchten. Die Bausparzinsen sind nicht nur fest, sondern auch ausgesprochen niedrig.

Außerdem ist ein Bauspardarlehen vergleichsweise schnell getilgt. Dadurch ist der Bauherr schneller schuldenfrei. Überdies sind auch Sonderzahlungen möglich. Des Weiteren gibt sich die Bausparkasse bei der Grundstückssicherung mit einem zweitrangigen Eintragen der Darlehen zufrieden.

Wer in einen Bausparvertrag einsteigt, sollte dies an zwei Punkten festmachen:

• Welchen Betrag kann der zukünftige Bauherr oder Hauskäufer sicher auch mit einer anderen Geldanlage ansparen? Wer langfristig Ratensparverträge eines Geldinstituts im Vergleich zum Bausparen einsetzt, erhält in jedem Fall eine höhere Rendite.

• Zu welchem Zinssatz erhält der Interessent sein Hypothekendarlehen? In der heutigen Zinssituation ist es allemal richtiger, sich einen aktuellen Hypothekenzinssatz langfristig festschreiben zu lassen. Das bedeutet: Das Geld, das man für einen Bausparvertrag einsetzen möchte, spart man möglichst mittels einer hochverzinslichen, aber risikoarmen Geldanlage an.

Das Geld, das dann noch geliehen werden muss, sollte zu einem günstigen Hypothekenzinssatz aufgenommen werden. Denn wer heute bereits genug angespartes Geld hat und Eigentum erwerben will, ist mit den aktuellen Hypothekenzinssätzen bestens bedient. Daher sollte eine Entscheidung für oder gegen einen Bausparvertrag bereits gefallen sein, bevor der Bausparkassenvertreter auftaucht.

Vor allem aber sollte sich niemand zu einem höher dotierten Bausparvertrag als geplant überreden lassen, denn dadurch steigt nicht nur die Abschlussgebühr, auch das Fälligkeitsdatum rückt in weite Ferne. Dafür aber kassiert der Vertreter rund ein Prozent der Vertragssumme als Prämie.

Die meisten Bausparangebote sind viel teurer, als durch die Bausparkassen selber angegeben. Es gibt nur wenige Anbieter, die einem Interessenten auch wirklich günstige Angebote unterbreiten. Denn die meisten Kreditmodelle der Bausparkassen sind eine komplizierte Kombination aus Vorausdarlehen und neuem Bausparvertrag (Bausparsumme in Höhe des Darlehensbetrags). Für das Vorausdarlehen werden lediglich Zinsen bezahlt, es wird aber nicht getilgt.

Dafür wird der Bausparvertrag – bis zu seiner Zuteilung – angespart. Der Auszahlungsbetrag nach Zuteilung löst das Vorausdarlehen ab, gezahlt werden müssen „nur noch“ die Raten für das Bauspardarlehen. Der Zinssatz sowohl für das Bauspardarlehen als auch für das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrags sind festgeschrieben.

Trickreich gestaltet werden diese Kombinationen aufgrund der oftmals irreführenden Zinsangaben. Denn statt den Effektivzins der gesamten Kreditkombination zu nennen, geben viele Bausparkassen lediglich den Effektivzins des Vorausdarlehens und den Effektivzins des späteren Bausparkredits an. Das Fatale: Die Zinssätze enthalten weder die regelmäßigen Sparraten noch die bei einigen Bausparkassen nötige Soforteinzahlung auf den Bausparvertrag. Gleiches gilt für die volle Abschlussgebühr für den Bausparvertrag. Auch diese wird nicht in allen Fällen berücksichtigt. Das Ergebnis dieser Trickkiste: Überteuerte Angebote zu niedrigen Zinssätzen.

Dietmar KernWirtschaftsjournalistGebhard-Müller-Allee 571638 Ludwigsburg