Risikoaufschläge im Zinstief

Der Clou vorweg: Es kann zumindest grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden, dass Freiberufler wie etwa Zahnärzte die gleichen Konditionen von den Kreditinstituten erhalten wie etwa private Immobilienkäufer. Je nach Kreditgeber kommen nämlich unterschiedlich hohe Risikokosten hinzu. Dies wiederum liegt vor allem an den häufig gemischt genutzten Immobilien als Miet- und Praxisgebäude und der damit eventuell verbundenen Unsicherheit über die langfristige wirtschaftliche Situation des geschäftlich genutzten Teils sowie an der Höhe des vorhandenen Eigenkapitals. Außerdem ist die Risikoprüfung derartiger Objekte meist umfangreicher als bei der Finanzierung eines herkömmlichen Ein- oder Mehrfamilienhauses, so dass auch hier mit einer zusätzlichen Gebühr gerechnet werden muss.

Vor diesem Hintergrund ist es also wichtig, dass sich kauf- oder bauinteressierte Zahnärzte bei den Angeboten nicht nur auf ihre Hausbank konzentrieren, sondern mit verschiedenen Kreditgebern reden. Vorher sollte mit dem Steuerberater geklärt werden, ob sich zur jeweiligen Finanzierung die übliche Tilgungsvariante mit einer jährlich gleich bleibenden Zins- und Tilgungshöhe („Annuität“) respektive mit einer fest vereinbarten monatlichen Tilgungsrate eher eignet als eine so genannte Tilgungsaussetzung.

Bei dieser Alternative wird der eingesparte Tilgungsbetrag meist in einen Wertpapierfonds oder in eine Renten- oder Kapitalversicherung eingezahlt. Hier dominiert jedoch das Prinzip Hoffnung, da sich das auf diesem Weg angesparte Kapital einschließlich der erwarteten Überschüsse und Zinserträge so günstig entwickeln muss, dass es später zu einer vollständigen Rückzahlung des Immobiliendarlehens ausreicht. Gerade die heutige Situation der akuten Finanzkrise zeigt jedoch in aller Deutlichkeit, wie schnell sich Anleger und Sparer von in der Vergangenheit prognostizierten Erträgen verabschieden müssen. Die Entscheidung für eine der dargestellten Tilgungsvarianten sollte also sehr sorgfältig vorbereitet und vor allem nicht ausschließlich unter steuerlichen Gesichtspunkten bezüglich einer möglichen Absetzbarkeit der Kreditzinsen getroffen werden.

Ebenso bedeutsam und für die Höhe des effektiven Zinssatzes mitentscheidend ist die Eigenkapitalquote. Je mehr Eigenkapital aufgebracht werden kann, umso mehr Spielräume ergeben sich naturgemäß bei der Festsetzung der Zinshöhe. Nahezu ideal ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens zwanzig, dreißig Prozent des Kaufpreises oder der Gesamtkosten des Gebäudes einschließlich des Grundstücks. Bei einem geringeren Eigenkapitalanteil muss der zukünftige Eigentümer mit dem bereits erwähnten Risikoaufschlag im Zinssatz rechnen, der je nach Anbieter etwa zwischen einem halben und einem Prozent liegen kann. Letztlich orientiert sich das finanzierende Kreditinstitut, eine akzeptable wirtschaftliche Situation des Zahnarzts und seiner Praxis vorausgesetzt, vor allem an der Werthaltigkeit der Sicherheit. Bei einer Immobilie ist das in aller Regel eine Grundschuld an so genannter rangerster Stelle im Grundbuch. So wird weitgehend sichergestellt, dass bei einer möglichen Zwangsverwertung der Immobilie das so abgesicherte Kreditinstitut zu seinem Geld kommt. Wenn jedoch durch eine eher geringe Eigenkapitalhöhe eine zusätzliche Finanzierung erforderlich ist, wird es durch das damit verbundene erweiterte Risiko regelmäßig teurer. Gelingt es dem Kreditnehmer aber, diese so fast zwangsläufig entstehende Sicherheitenlücke beispielsweise durch eine zusätzliche Absicherung wie einer werthaltigen Bürgschaft oder einer zusätzlichen Grundschuld auf einer anderen Immobilie zu schließen, steigt der Verhandlungsspielraum des Käufers oder Bauherrn beim Zinssatz erneut. Er sollte diesen Verhandlungsspielraum allerdings auch offensiv nutzen und sich verdeutlichen, dass die Qualität einer Kreditsicherheit heute vielfach wichtiger ist als noch vor wenigen Jahren.

Michael VetterFachjournalist für Wirtschaftvetter-finanz@t-online