Strategisch vorgehen

Die finanzielle Situation von Robert N., einem Zahnarzt aus Brandenburg, erscheint nur auf den ersten Blick komfortabel: Er besitzt zwei Mehrfamilienhäuser mit einem geschätzten Verkehrswert von rund 750 000 Euro, die ihm jährliche Mieteinnahmen von fast 50 000 Euro einbringen. Dem stehen Bankdarlehen zur Finanzierung der Gebäude von circa 700 000 Euro gegenüber. Diese Bankdarlehen belasten das Budget von N. mit jährlich rund 40 000 Euro an Zinsen und Tilgungen. Es verbleibt demnach zwar ein Überschuss von 10 000 Euro, bei dem er aber damit rechnen muss, ihn als Liquiditätsreserve für Instandhaltungs-arbeiten der Häuser, beide stammen aus den Fünfzigerfahren des vergangenen Jahrhunderts, einsetzen zu müssen.

Alles in allem tragen sich also die Immobilien mit der erwähnten Einschränkung, dass besonders kapitalintensive Arbeiten besser nicht anfallen sollten. Die Folge wäre nämlich ein weiterer Kredit. Neben den Gebäuden gibt es keine zusätzlichen Ver-mögenswerte, wenn von der Kapitallebensversicherung mit einer Versicherungs- summe von 300 000 Euro einmal abge- sehen wird. Sie wird in rund drei Jahren, wenn N. 65 Jahre alt wird, ausgezahlt und soll eigentlich seine Zahlungen aus der Versorgungskasse abrunden. Darüber hinaus rechnet er mit einem Verkaufserlös seiner Praxis von weiteren 150 000 Euro. Ob dieser Betrag realistisch ist, kann zum gegen- wärtigen Zeitpunkt naturgemäß nicht abschließend beurteilt werden.

N. bat kürzlich seine Hausbank um eine befristete Erhöhung seines Überziehungskredits auf dem Praxiskonto von bisher 20 000 auf 25 000 Euro, um eine Reparatur an einer seiner Immobilien vornehmen zu können. Im Gegensatz zur bisherigen Handhabung seiner Bank, zeitlich befristete Überziehungen zu Renovierungszwecken eigentlich immer zuzulassen, gab es nun jedoch erhebliche Probleme. Der für ihn zuständige Kundenberater teilte N. mit, dass vor einer möglichen Krediterhöhung ein, so wörtlich, „Perspektivgespräch“ zwischen N., dem Kundenberater und dem Leiter der Kreditabteilung stattfinden muss, in dem sowohl der Krediterhöhungswunsch als auch die Einzelheiten der zukünftigen „mittel- und langfristigen Geschäftsverbindung“ thematisiert werden sollten. Einen derart komplexen Gesprächsinhalt hat es in den Jahren der bisherigen Geschäftsverbindung zwischen N. und seiner Bank noch nicht ein einziges Mal gegeben, so dass er seine Überraschung bei dem folgenden Telefongespräch mit dem Abteilungs-leiter auch nicht verbergen wollte. Dieses Gespräch brachte allerdings keine neuen Erkenntnisse, die N. hätten weiterbringen können.

Sein Gesprächspartner „mauerte“ vielmehr und wollte der Unterredung angeblich nicht vorgreifen. Stattdessen bat er N., bis zum Gesprächstermin eine für die nächsten Jahre geltende Liquiditätsermittlung vom Steuerberater vornehmen zu lassen. Daraus solle hervorgehen, wie N. nach seinem Eintritt ins Pensionsalter die dann nach wie vor bestehenden Zins- und Tilgungsraten seiner Restverbindlichkeiten aus der fälligen Lebensversicherung und dem erwarteten Verkaufserlös der Praxis bestreiten will. Darüber hinaus deutete der Bankmitarbeiter an, N. möge auch einmal über einen Verkauf eines oder sogar beider Häuser nachdenken.

Ein derartiger, fast schon ultimativ formulierter „Wunsch“ wurde N. gegenüber bisher noch nicht einmal angedeutet. Er ging vielmehr davon aus, dass die Bank sein Zahlungsverhalten unter den bisherigen Voraussetzungen voll und ganz mittragen würde. Ob dies jedoch auch zukünftig der Fall sein wird, dürfte zumindest zweifelhaft sein. Es ist wohl vielmehr davon auszu- gehen, dass seine Hausbank ab sofort mehr Wert auf die langfristige Absicherung ihrer Darlehen legen wird, als dies bisher offensichtlich der Fall war. Zu dieser Entwicklung wird vor allem die ein Jahr zurückliegende Entscheidung des Sohnes von N. beigetragen haben, die Praxis später auf keinen Fall übernehmen zu wollen. Da N. und seine Frau ursprünglich davon ausgingen, dass die Praxis in der Familie bleiben wird, war für sie seinerzeit die Enttäuschung zwar groß. Probleme mit der Bank sahen sie vor dem Hintergrund der Kreditwürdigkeit von N. aber nicht.

Offenbar wird diese positive Einschätzung von der kreditgebenden Bank nun aber nicht mehr uneingeschränkt geteilt. Anders ist das bevorstehende Gespräch kaum zu interpretieren, so dass N. bei den Vorbereitungen auf diese Unterredung gemeinsam mit seinem Steuerberater sorgfältig prüfen sollte, wie er seine Liquiditäts- und Vermögenslage verbessern kann. Möglicherweise bestehen Ausgabepositionen wie Privatentnahmen, die reduziert werden können und stattdessen in den Kapitaldienst für die Häuser fließen sollten.

Darüber hinaus sollte N. über weitere Optionen nachdenken, die ein eventuelles preiswertes Verwandtendarlehen zur Um- finanzierung ebenso einschließen wie eine mögliche Erbschaft. Und vielleicht sollte er in der Tat einmal über einen möglichen Verkauf der Immobilien nachdenken. Im Ergebnis muss es N. jedenfalls gelingen, seinen Kreditgeber davon zu überzeugen, dass es auch später keinerlei Zweifel an seiner Kapitaldienstfähigkeit und damit an seiner Kreditwürdigkeit geben wird.

Gelingt ihm dies nicht, dürfte es bei den bevorstehenden Zinsbindungsterminen seiner Darlehen schwierig sein, bei seiner Hausbank eine weitere Darlehensverlängerung zu erreichen. Allerdings sollte N. im Gespräch auch deutlich machen, dass er nach wie vor eine konstruktive Begleitung seiner Hausbank erwartet. Immerhin hatte sie ja Zeit genug, das für sie offensichtlich bestehende Problem der späteren Finanzierungskosten längst einmal zur Sprache zu bringen.

Michael VetterFachjournalist für Wirtschaftvetter-finanz@t-online.de