Gekündigt – wegen fehlender Schriftform

Um überhaupt Investitionen verlässlich planen zu können, ist für jeden Praxischef eine feste Laufzeit des Mietvertrags wichtig. Umgekehrt ist meist auch der Vermieter daran interessiert, einen zuverlässigen Mieter langfristig zu binden. Mietverträge mit einer festen Laufzeit von bis zu 15 Jahren sind daher keine Seltenheit.

Wird allerdings beim Abschluss oder bei nachträglichen Vertragsänderungen das gesetzlich bestimmte Schriftformerfordernis nach § 550 BGB nicht beachtet, ist der gesamte Mietvertrag trotz fester Laufzeitvereinbarung bereits nach einem Jahr Laufzeit für beide Seiten unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündbar.

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag natürlich auch mündlich abgeschlossen werden. Ein solcher Vertrag gilt dann allerdings als für unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist entsprechend § 580 a Abs. 2 BGB nach Ablauf eines Jahres bis zum dritten Werktag eines jeden Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ordentlich – das heißt unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende – kündbar (§ 580 Abs. 2 BGB).

Ein wirksam befristetes Mietverhältnis mit fester Vertragslaufzeit endet hingegen erst durch Zeitablauf und kann zuvor weder vom Vermieter noch vom Mieter ordentlich gekündigt werden. Allerdings setzt ein solcher Zeitmietvertrag gemäß § 550 BGB die Einhaltung des Schriftformerfordernisses nach § 126 BGB voraus. So heißt es in § 550 BGB: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“

Um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nach § 126 BGB nachzukommen, muss der gesamte Vertragsinhalt in einer Urkunde niedergelegt werden. Insbesondere Vertragsparteien, Vertragsgegenstand, Vertragszweck, Vertragsdauer und Miete müssen durch den Mietvertrag zweifelsfrei bestimmbar sein. Wesentlich ist, dass der Mietvertrag von allen Vertragsparteien sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite auf einem Dokument unterschrieben wird. Dies gilt auch für alle nachträglichen Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrags!

Wird das Schriftformerfordernis von den Parteien bei Abschluss des Mietvertrags oder bei der Vereinbarung von nachträglichen Ergänzungen oder Änderungen nicht beachtet, bleibt der Mietvertrag dennoch wirksam. Er gilt jedoch unabhängig von der vereinbarten Vertragslaufzeit entsprechend § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist daher nach Ablauf eines Jahres vorzeitig unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündbar.

Wird also bei Abschluss oder Änderung gegen das Schriftformerfordernis verstoßen, kann auch ein Vertrag mit einer Laufzeit von beispielsweise 20 Jahren nach Ablauf von einem Jahr vorzeitig sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ordentlich unter Einhaltung der Frist von sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden.

Aufgrund der langen Laufzeitvereinbarungen von Praxismietverträgen beschäftigen sich deutsche Gerichte regelmäßig mit der Frage, ob eine vorzeitige ordentliche Kündigung des Vermieters trotz vertraglich vereinbarter Laufzeit rechtmäßig ist. Besonders wenn der Vermieter das Haus, in dem sich die Praxis befindet, verkaufen möchte oder eine Erbengemeinschaft an die Stelle des Vermieters tritt, wird mit allen Mitteln versucht, die meist langfristigen Praxismietverträge schnellstmöglich zu kündigen, um die Praxisräume rentabler neu zu vermieten oder leerstehend zu verkaufen. Begründet werden diese Kündigungen meist mit dem (angeblichen) Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB, womit eine vertraglich vereinbarte Laufzeit hinfällig würde.

In jüngster Vergangenheit haben in diesem Zusammenhang die Entscheidungen des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt und des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe für Verunsicherung bei den Mietern gesorgt:

• So gab der BGH einem Vermieter Recht, der einem Zahnarzt die Praxisräume trotz einer festen Mietvertragslaufzeit von 15 Jahren vorzeitig ordentlich kündigte, weil eine nachträgliche Mieterhöhung nicht formwirksam vereinbart wurde. Die Parteien hatten zuvor die einvernehmliche Mieterhöhung um monatlich 20 Euro (lediglich 1,5 Prozent der Gesamtmiete) nicht schriftlich, sondern lediglich mündlich vereinbart. Eine ordentliche Kündigung mit sechsmonatiger Kündigungsfrist zum Quartalsende war nach Ansicht des BGH daher aufgrund der Nichtbeachtung des Schriftformerfordernisses bei der Änderung des Mietzinses rechtmäßig (BGH, Urteil vom 25. November 2015 – Az.: XII ZR 114/14).

• Zuletzt erklärte auch das OLG Frankfurt die vorzeitige ordentliche Kündigung von Praxisräumen eines Zahnarztes trotz vertraglich vereinbarter Laufzeit des Mietvertrags von zehn Jahren für rechtmäßig. Der Arzt hatte zuvor mit dem Vermieter lediglich mündlich vereinbart, einen zusätzlichen Kellerraum zur Archivierung von Materialien nutzen zu dürfen, dies aber nicht schriftlich fixiert. Das OLG Frankfurt führt in seiner Entscheidung aus, dass die Parteien damit das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB missachtet hätten, was die vorzeitige ordentliche Kündigung rechtfertige (OLG Frankfurt, Urteil vom 27.04.2016 – Az. 2 U 9/16).

Das Feld an möglichen Fehlerquellen ist weit. Die ersten Verstöße gegen das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB treten oft schon bei der Unterzeichnung des Mietvertrags auf: Damit die vereinbarte Vertragslaufzeit wirksam ist, müssen alle Vertragsparteien den Vertrag unterschreiben. Unterschreibt nur einer von mehreren Mietern oder Vermietern ohne eindeutigen Vertreterzusatz, ist die Schriftform nicht gewahrt – der Vertrag mithin nach Ablauf eines Jahres ordentlich unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündbar. Dies gilt es insbesondere bei der Unterzeichnung von Mietverträgen für Medizinische Versorgungszentren (MVZ) oder klassische Gemeinschaftspraxen zu beachten, die in der Regel als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisiert sind. So bedarf es bei Abschluss eines Mietvertrags einer GbR beispielsweise entweder der Unterschrift aller (vertretungsberechtigten) Gesellschafter oder aber der Unterschrift eines vertretungsberechtigten Gesellschafters, sofern sich aus einem Zusatz (i. V. / in Vertretung) zur Unterschrift ergibt, dass dieser für die übrigen Gesellschafter handelt. Fehlt es an einem solchen Zusatz, ist die Schriftform nicht gewahrt. Der Vertrag ist trotz vertraglicher Laufzeitvereinbarung vorzeitig kündbar.

Die Schriftform ist jedoch nicht nur bei Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags zu beachten, sondern auch bei allen nachträglichen Ergänzungen oder Änderungen. So müssen alle „wesentlichen Änderungen“ schriftlich vereinbart werden, um die vereinbarte feste Vertragslaufzeit nicht zu gefährden. Als wesentlich gelten beispielsweise die Veränderung der Miete, die Änderung der Zahlungsfälligkeit (bei Umstellung von quartalsweise auf monatliche Mietzahlungen), die Erweiterung beziehungsweise Verkleinerung oder der Austausch des Mietgegenstands (beispielsweise zusätzliche Räume) oder der Mieterwechsel (beispielsweise bei Auflösung einer GbR). Wird eine solche Vertragsänderung nicht schriftlich vereinbart, ist der gesamte Vertrag nach Ablauf eines Jahres ab Vertragsänderung vorzeitig ordentlich kündbar. Weiter gilt es zu beachten, dass bei Erstellung eines „Nachtrags“, bei dem Ergänzungen und Änderungen schriftlich vereinbart werden, sowohl auf den Ursprungsvertrag als auch auf alle vorhergehenden „Nachträge“ verwiesen werden muss.

Wurde beim Abschluss des Mietvertrags die Schriftform beachtet, muss man aus Gründen der Rechtssicherheit alle zukünftigen Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrags im Rahmen von schriftlichen „Nachträgen“ vereinbaren, um die vereinbarte Vertragslaufzeit nicht zu gefährden.

Stellt sich bei der Prüfung des Mietvertrags heraus, dass gegen die gesetzlich vorgesehene Schriftform verstoßen wurde, gilt es diesen Formmangel – soweit möglich – im Rahmen einer entsprechenden schriftlichen Vereinbarung unverzüglich zu heilen. Ob und wie ein Verstoß gegen die Schriftform geheilt werden kann, ist im Einzelfall anwaltlich zu prüfen.

Das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB birgt für den Mieter allerdings nicht nur Nachteile. Will der Mieter sich etwa schon vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Vertragslaufzeit von seinem Mietvertrag lösen, weil er beispielsweise attraktivere Praxisräume gefunden hat, kann auch er das Mietverhältnis mit Hinweis auf die möglicherweise missachtete Schriftform vorzeitig ordentlich nach Ablauf eines Jahres kündigen. Denn auch vielen Vermietern ist das sensible Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht bekannt.

Will man an dem bestehenden Praxismietvertrag bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit festhalten, sind aus Gründen der Rechtssicherheit alle noch so kleinen Änderungen des Mietverhältnisses schriftlich im Rahmen eines „Nachtrags“ zu vereinbaren. Wurden bereits erfolgte Änderungen nicht schriftlich fixiert, ist es wichtig, dies – soweit möglich – unverzüglich nachzuholen. Auf ein „gutes Verhältnis“ zu seinem Vermieter sollte man sich, wenn es um die eigenen Praxisräume geht, jedenfalls nicht verlassen.

Nikolas K. Bauer

Rechtsanwalt
Melchers Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB
n.bauer@melchers-law.com