400.000 Euro Schadensersatz für Zahnärztin
Im vorliegenden Fall wollte eine niedergelassene Zahnärztin wie vertraglich vereinbart die Miete für ihre Praxisräume verlängern, woraufhin ihr der Vermieter wegen angeblichen Eigenbedarfs den Praxismietvertrag kündigte.
Angeblicher Eigenbedarf: Erst kündigt der Vermieter
Die Zahnärztin aus dem Raum Ingolstadt hatte ihrem Vermieter mitgeteilt, dass sie ihr Optionsrecht wahrnehme und um eine Verlängerung des Mietvertrags um weitere fünf Jahre bitte. Der Beklagte kündigte daraufhin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf, woraufhin die Zahnärztin Klage auf die Feststellung erhob, dass das Mietverhältnis durch diese Kündigung nicht beendet worden sei und es sich durch die Ausübung der Option verlängert habe.
Im anschließenden Rechtsstreit warf der Vermieter der Zahnärztin vor, dass sie sich nicht an die Hausordnung halte und für die anderen Mieter unzumutbar sei. Außerdem bemängelte er, dass die Praxisräume in keinem guten Zustand seien, die Klägerin exorbitant hohe Rechnungen stelle und sie die Zahnbehandlungen in die Länge ziehe. Beweisen konnte er dies nicht.
Der Vermieter versuchte auch außerhalb des Prozesses Druck auf die Zahnärztin auszuüben, um sie dazu zu bewegen, ihre Praxisräume aufzugeben. Unter anderem mit zahlreichen Schreiben an die Klägerin mit vielfältigen Fristsetzungen, Aufforderungen und Behauptungen, aber auch durch Äußerungen gegenüber Dritten, dass die Klägerin neue Räumlichkeiten suche. So bat der Vermieter unaufgefordert eine Maklerin, für die Klägerin neue Räumlichkeiten zu suchen - zu einem Zeitpunkt, zu dem die Zahnärztin ihm gegenüber klar geäußert hatte, dass sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wünscht.
Vertragsbruch und Beleidigungen: Dann kündigt die Zahnärztin
Schließlich kündigte die Zahnärztin den Mietvertrag fristlos: Der Beklagte habe in dem Prozess durch seinen anwaltlichen Vertreter zahlreiche beleidigende und rufschädigende Äußerungen getätigt. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei daher für sie unzumutbar. Die Zahnärztin verklagte den Vermieter auf Zahlung von Schadensersatz für die Kosten der Suche nach neuen Praxisräumen, den Umzug dorthin und für die Einrichtung der neuen Räumlichkeiten.
Auszug aus dem Mietvertrag
Die Parteien schlossen am 28. Mai 2004 einen Mietvertrag über Praxisräume. Darin stand unter anderem:
㤠3 Mietbeginn, Mietdauer(1)
Das Mietverhältnis beginnt mit Praxiseröffnung am 01.09.2004, spätestens am 01.10.2004 und endet am 31.08.2014 bzw. am 30.09.2014. ...
(2) Die Parteien beabsichtigen eine Verlängerung des vorliegenden Vertrages jeweils um weitere 5 Jahre (Option für vier mal fünf Jahre). Sofern der Mieter eine Verlängerung des Vertrages wünscht, ist dies dem Vermieter schriftlich mindestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit mitzuteilen. Die Einzelheiten bzgl. der verlängerten Mietzeit, z.B. Änderung oder Anpassung bestehender Vertragsmodalitäten, insbesondere zur Mietzinshöhe nach dem Index des statistischen Bundesamtes, werden in einem Nachtrag zum vorliegenden Mietvertrag geregelt. ...“
Das Oberlandesgericht (OLG) München hat der Zahnärztin nun recht gegeben.
Die Münchener Richter stellten fest, dass der Vermieter seine Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Mieter verletzt, wenn er in einem Rechtsstreit mit dem Mieter - hier über die Wirksamkeit der Ausübung einer Option - über ihn willkürlich Behauptungen ins Blaue hinein aufstellt oder die Sachverhalte keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben. Diese Pflichtverletzung könne den Mieter zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen und zu einem Schadensersatzanspruch in Form des Kündigungsfolgeschadens führen.
Das sagen die Richter: Pflichtverletzung rechtfertigt außerordentliche Kündigung - und Schadensersatzansprüche
Im Klartext: Hat der Vermieter ein Mietverhältnis unberechtigterweise gekündigt und sich nicht an eine vertraglich eingeräumte Verlängerungsoption gehalten, liegt eine Pflichtverletzung vor, die ihn zum Schadensersatz gegenüber dem Mieter verpflichtet.
Im vorliegenden Fall kam das den Vermieter teuer zu stehen: Er muss Schadensersatz in Höhe von insgesamt über 400.000 Euro (418.513,10 Euro für Praxissuche, Umzugskosten und Neueinrichtung plus 4.623,03 Euro für Anwaltskosten) leisten.
OLG München
Az.: 32 U 1376/18
Urteil vom 22. November 2018
Philip Christmann, Fachanwalt für Medizinrecht, rät Zahnärzten und Ärzten:
Vereinbarungen zur Länge des Mietverhältnisses von mehr als einem Jahr müssen schriftlich geschlossen werden (§ 550 BGB). Da in Mietverträgen für Praxen oftmals auch Schriftformklauseln vorgesehen sind, sei Zahnärzten und Ärzten grundsätzlich zu empfehlen, Änderungen und Nachträge, die mit dem Vermieter vereinbart wurden, schriftlich zu fixieren.
Allgemein sei ratsam, alles zu verschriftlichen, was den Praxismietvertrag betrifft. Optionsrechte zur Verlängerung des Mietvertrages durch den Arzt sind laut Christmann ein geeignetes Mittel der Vertragsanpassung. Ein zweimalige Optioensrecht von je fünf Jahren war ihmzufolge lange Zeit üblich. Derzeit neigten Vermieter dazu, die Optionsrechte zu beschränken, um sich so mehr Spielräume bei der Mietpreisgestaltung zu geben. Die Erklärung zur Wahrnehmung des Optionsrechtes gegenüber dem Vermieter sollte sicherheitshalber auch schriftlich abgegeben werden - so reiche eine E-Mail nicht aus, es sei denn, sie ist elektronisch signiert.
Quelle: Rechtsanwalt Philip Christmann, Fachanwalt für Medizinrecht, Berlin/Heidelberg, www.christmann-law.de
