Friedhof der Vermögensgräber

Weil in Deutschland auch bereits bei mittleren Jahreseinkommen die Steuerquote auf die 50-Prozent-Marke vorrückt, wurde Steuern sparen gleichsam zu einem Hobby vieler Bundesbürger. Die dargebotenen Verlustabschreibungen konnten gar nicht hoch genug sein. Hauptsache, die effektiv zu zahlenden Steuern sanken auf einen Pegel, der erträglich schien. So kauften sich viele, die das nötige Eigenkapital aufbringen konnten oder kreditwürdig waren, in Verwaltungsgebäude ein, in Einkaufszentren, Hotels, Containerschiffe, Flugzeuge oder neuerdings auch in Parks mit Windkraftanlagen. Das eingesammelte Anlegergeld wanderte in einen Fonds, der in der Regel als GmbH & Co. KG firmierte. War der Investitionsbedarf gedeckt, wurde der Fonds geschlossen.

Die Anleger fungierten dann als Kommanditisten. Wie Unternehmer waren sie auf Gedeih und Verderb am Erfolg des finanzierten Objekts beteiligt. Die Gemeinde der Fondseigner, die alljährlich von Gesetzes wegen zu einer Hauptversammlung gerufen wurde, bildete gleichsam eine geschlossene Gesellschaft. Ein Austritt war nicht oder nur höchst selten vorgesehen. Und da auch die Laufzeit der finanzierten Objekte in den meisten Fällen, vor allem bei Immobilien, nicht terminiert war, erweist sich ein finanzielles Engagement in einem geschlossen Fonds vielfach als unauflösbarer. Eine Ehe zu scheiden ist dagegen ein Kinderspiel.

Der Verkauf einer gebrauchten Steuersparanlage ist zumeist nicht eingeplant und deshalb so ohne weiteres auch nicht möglich. Schon gar nicht, wenn die ursprünglich versprochenen Renditen ausbleiben.

Lediglich für Fondsanteile, die laufende Erträge abwerfen, finden sich Zweithandkäufer. Aber auch die zahlen in nur ganz wenigen Fällen mehr, als der Anleger eingezahlt hat. In der Regel sind Wertabschläge fällig. Nur zehn Prozent Verlust vom eingezahlten Kapital sind bereits ein Glücksfall. Mit 90 Prozent Einbuße an der Investitionssumme und mehr muss kalkuliert werden.

Mit dieser Verlustrate ist etwa bei geschlossenen Fonds zu rechnen, die aktuell notleidend sind, weil beispielsweise die eingenommenen Mieten oder Charterraten die anfallenden Kosten nicht decken. Doch Geld gibt es bei solchen Zweithand-Geschäften auch nur dann, wenn eine Aussicht auf Besserung besteht. Besserung bedeutet: Seriöse und solvente Mieter oder Pächter sind in Sicht oder eine auflebende Konjunktur lässt bei Schiffen steigende Chartereinnahmen erwarten. Beteiligungen an Objekten, die chronisch im Verlust stecken, bei denen die Investoren sogar noch laufende Kosten abdecken oder immerfort nur Steuern zahlen, also Geld mitbringen müssen, sind praktisch unverkäuflich.

Solche Klötze am Bein will auch niemand geschenkt haben. Und nur „gnädige“ Fondsinvestoren sind bereit, sich Fondsanteile, die nichts bringen und womöglich auch noch kosten, unentgeltlich übertragen zu lassen. Dazu sollten enttäuschte Investoren durchaus bereit sein, um sich wenigstens aus der vertragsrechtlichen Verpflichtungen einer Eigentümerschaft zu befreien. Geblieben ist dann unterm Strich eine Steuerersparnis aus Verlusten und Abschreibungen.

Doch der Fiskus könnte am Ende auch noch einen Strich durch diese Verlustrechnung machen. Hat er auf den rechtsgültigen Einkommensteuerbescheiden im Hinblick auf die getätigte Steuerabschreibung den Vermerk „teilweise vorläufig“ aufgedruckt, will er am Ende womöglich einen steuerpflichtigen Gewinn sehen. Ist der nicht in Sicht, könnte er den nicht geglückten Spagat aus Verlust und Gewinn als „Hobby“ deklarieren und die erstatteten Steuern zurückverlangen.

In aller Regel wirken sich geschlossene Fonds fatal auf all jene aus, die sich mit solchen Finanzbeteiligungen eine Art Altersvorsorge hatten aufschwatzen lassen. Auch Erben fallen oft aus allen Wolken, wenn sie eine womöglich hoch dotierte Beteiligung an einem Abschreibungsobjekt liquidieren wollen oder diese unter Teilungszwang um jeden Preis versilbern müssen. Sie fanden in den Prospekten ein Rechenwerk zur wunderbaren Geldvermehrung und stellen dann fest, dass der zumeist zögerliche Aufkäufer nur einen Bruchteil der ursprünglichen Investition zu zahlen bereit ist. Von einem Wertzuwachs, der gerade bei Immobilien so verlockend schien, ist keine Rede mehr. Im faktischen Rechenwerk eines Fondsobjekts ist er auch nur in Ausnahmefällen anzutreffen.

Die Formel zur Wertberechnung einer Steuersparbeteiligung ist recht einfach. Sie lautet: „nachhaltige Ausschüttung“ mal zehn. Als „nachhaltig“ wird eine Ausschüttung gewertet, wenn sie bereits seit Jahren dauerhaft erfolgte und auch für die absehbare Zukunft nicht in Frage steht. Beträgt etwa die Vorsteuerrendite eines Fondsobjekts acht Prozent, dann ist die ehedem getätigte Fondsinvestition heute 80 Prozent wert. Im Vergleich zum Durchschnitt der erzielten Zweitmarktwerte ein beachtlicher Preis.

Das Gros der Zweitmarktpreise liegt bei zum Teil weit unter 50 Prozent der ursprünglichen Einzahlung.

Nur zwei geschlossene Immobilienfonds, die allerdings auch schon seit mehr als 20 Jahren laufen, erzielen derzeit am Zweitmarkt den Wertzuwachs, von dem fast alle Zeichnungsprospekte schwärmen: Anteile am Olympia-Einkaufszentrum in München, 1979 mit rund 100 Millionen Mark aufgelegt, sind aufgrund der hohen durchschnittlichen Jahresausschüttungen von 17,5 Prozent derzeit zu einem Kurs von 265 Prozent zu verkaufen. Das Einkaufszentrum Ruhrpark in Bochum, 1978 mit einem Fondsvolumen von damals rund 200 Millionen Mark aufgelegt, muss heute mit 210 Prozent bezahlt werden. Das aber sind Ausnahmen. Doch selbst gut bonierte und zugleich ertragreiche Edelobjekte wie etwa das Maritim Hotel in Köln (Initiator: CFB-Commerzbank) oder das Novotel am Frankfurter Flughafen (Initiator: Dr. Peters, DS-Fonds 9) erzielen nur einen Verkaufskurs von derzeit rund 80 Prozent.

Wie sehr sich auch renommierte Banken wie, etwa die Deutsche Bank, verkalkulieren können, zeigt ein Bürogebäude der DB Real Estate am Lister Tor in Hannover. Es wurde im Jahr 1973 für rund 70 Millionen Mark errichtet. Doch die Fondsanteile haben heute nur noch einen Wert von 25 Prozent.

Der langjährige Autor unsererRubrik „Finanzen“ ist gernebereit, unter der Telefon-Nr.089/64 28 91 50Fragen zu seinen Berichten zubeantworten.

Dr. Joachim KirchmannHarthauser Straße 2581545 München