Was ändert sich für Mieter und Vermieter?

Sofern der Mieter eine Geldsumme als Mietsicherheit stellen muss, ist diese mindestens zu dem Zinssatz anzulegen, der für Spareinlagen mit drei Monaten Kündigungsfrist gilt. Die Zinserträge erhöhen die Sicherheit und stehen in voller Höhe dem Mieter zu.

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter sein. Ist die Frist verstrichen, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hätte die Verspätung nicht zu vertreten. Das muss er aber nachweisen. Nach Eingang der Abrechnung hat auch der Mieter nur noch zwölf Monate Zeit, Einwände gegen die Abrechnung vorzubringen.

Sofern der tatsächliche Verbrauch des Mieters erfasst wird, muss er auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Für Betriebskosten, die nicht im Detail registriert werden, sieht das Gesetz den Flächenanteil als Umlagemaßstab vor. Etwas anderes (zum Beispiel Abrechnung nach Personenzahl) ist nur möglich, wenn es im Vertrag vereinbart worden ist.

Die Hausverwaltung muss grundsätzlich wirtschaftlich vernünftig erfolgen. Mondpreise für Hausmeisterarbeiten oder überteuerte Versicherungen dürfen nicht zu Lasten der Mieter gehen.

Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu zeitlich begrenzten Mietverträgen wurden gründlich umgekrempelt. Zulässig ist nur noch ein echter Zeitmietvertrag, der über eine beliebige Laufzeit geschlossen werden kann. Voraussetzung ist, dass der Vermieter nach Ende der Mietzeit die Wohnung für sich, für Angehörige oder für einen „zur Dienstleistung Verpflichteten“ nutzen will oder dass die Räume „in zulässiger Weise beseitigt“ oder so wesentlich verändert werden sollen, dass ein Mietverhältnis das erheblich erschweren würde. Der genaue Grund für die Befristung muss im Mietvertrag genannt sein, sonst gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen.

Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter Auskunft verlangen, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Innerhalb eines Monats muss der Vermieter antworten – sonst kann der Mieter fordern, dass das Mietverhältnis um den Zeitraum der Verspätung verlängert wird. Danach ist aber endgültig Schluss: Der Mieter muss ausziehen, er kann der Kündigung auch nicht nach der Sozialklausel widersprechen.

Vereinbarungen über eine Staffel- oder Indexmiete sind jetzt ohne zeitliche Beschränkung möglich. Die Indexmiete ist gesetzlich an den Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden. Er wird vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelt. Wenn dadurch die Miete steigt oder sinkt, muss der Vermieter diese Änderung sowie den jeweiligen Betrag und die neue Miethöhe schriftlich mitteilen. Die unterschiedliche Höhe einer Staffelmiete für bestimmte Zeiträume muss nach wie vor schriftlich vereinbart werden.

Die Kappungsgrenze wurde gesenkt, die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur noch um höchstens 20 Prozent (früher 30 Prozent) steigen. Obergrenze ist nach wie vor die ortsübliche Vergleichsmiete. Gestiegene Kapitalkosten für Hypothekenkredite (Zinserhöhung) können nicht mehr als Grund für eine Mieterhöhung angeführt werden. Mieter haben bei Mieterhöhungen ein Sonderkündigungsrecht von zwei Monaten.

Der Mieter muss alle für ihn und die anderen Haushaltsmitglieder zumutbaren Modernisierungsmaßnahmen dulden, mit denen nachhaltig Energie eingespart werden kann. Früher galt das nur für Heizenergie. Nun fallen auch Investitionen, mit denen zum Beispiel Strom gespart werden kann (Energiesparlampen, drehzahlgeregelte Umwälzpumpen oder Aufzugsmotoren) unter diese Bestimmung.

Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens drei Monate (bisher zwei Monate) vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Mitzuteilen sind der voraussichtliche Beginn und Umfang sowie die zu erwartende Dauer der Modernisierung. Eine Mieterhöhung nach der Modernisierung wird erst mit Beginn des dritten Monats (bisher zweiten Monats) nach Eingang des Erhöhungsschreibens beim Mieter wirksam.

Ein Mieter hat seit September vergangenen Jahres Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zu Umbauten innerhalb und außerhalb der Wohnung, wenn er oder ein im Haushalt wohnender Angehöriger behindert ist. Die Interessen des Vermieters und anderer Mieter sind dabei allerdings zu berücksichtigen. Damit der Vermieter nicht auf den Kosten des Rückbaus sitzen bleibt, kann er eine zusätzliche Kaution maximal in Höhe der voraussichtlichen Rückbaukosten verlangen.

Der Käufer einer Wohnung haftet auch für die Rückzahlung von Kautionen, die an den vorherigen Besitzer gezahlt wurden. Es spielt keine Rolle, ob er das Geld tatsächlich bekommen hat. Wenn am Ende des Mietverhältnisses der neue Eigentümer nicht zahlen kann, können sich die Mieter auch an den alten Vermieter halten.

Wenn die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, muss der Käufer wenigstens drei Jahre warten, bevor er kündigen darf. Die Landesregierungen können diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ein eventuelles Vorkaufsrecht für die Wohnung kann der Mieter nur noch schriftlich ausüben.

Früher galten für beide Vertragspartner gleich lange Kündigungsfristen von drei Monaten bis zu einem Jahr, je nach Dauer des Mietverhältnisses. Seit vergangenem September können Mieter unbefristete Verträge immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Bei Vermietern wurde nur die einjährige Frist nach zehn Jahren Wohndauer gestrichen, sonst blieb alles beim Alten: Die Drei-Monatsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietzeit auf sechs Monate und nach insgesamt acht Jahren auf neun Monate. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter seine Entscheidung schriftlich begründen.

Außer dem Ehegatten oder einem anderen Familienangehörigen darf auch der Lebenspartner des Mieters in den Vertrag eintreten, wenn der Mieter stirbt. Das gilt nun auch für gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften. Bei alleinstehenden Mietern wird der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt. Wenn diese nicht ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben, kann der Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse (zum Beispiel Eigenbedarf) fristgerecht kündigen.

Das neue Mietrecht gilt ohne Einschränkung für alle Verträge, die nach dem 1. September 2001 geschlossen wurden – auch für befristete Verträge, die ab diesem Tag verlängert wurden. Für bestehende Verträge gilt das neue Recht, wenn zum betreffenden Zeitpunkt nichts ausdrücklich vereinbart ist – zum Beispiel Kündigungsfristen. Alle vor dem 1. September 2001 geschlossenen einfachen Zeitmietverträge bleiben wirksam. Der Mieter hat damit das Recht, zwei Monate vor Ablauf des Vertrags eine Verlängerung zu fordern. Eine weitere Befristung ist dann aber nur nach dem neuen Recht möglich.

Die neuen Regeln für die Abrechnung von Betriebskosten greifen erstmals für Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August geendet haben. Nur die mit der Reform völlig neu eingeführten Bestimmungen (vor allem die Rechte Behinderter und der Schutz von Mitbewohnern) gelten nach Auskunft der Bundesregierung auch für alte Mietverträge.

Bettina GüdelhöferInnere Laufer Gasse 1190403 Nürnberg