Wachstumswerte

Am Immobilienmarkt herrscht wieder Ruhe. Jeder, der noch eben die steuerlichen Vergünstigungen für Eigenheim oder Mietobjekt nutzen wollte, hatte bis Ende letzten Jahres Zeit, den Kauf beim Notar zu besiegeln und die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen. Doch für Interessenten, die sich bis zu diesem Datum nicht für ein Haus oder eine Wohnung entscheiden konnten, ist auch jetzt die Welt noch längst nicht zusammengebrochen. Zwar belohnt der Staat den Häuserkauf nicht mehr, dafür locken jetzt die günstigen Preise auch in guten Lagen. Denn kalkulierten die Verkäufer bis Ende 2005 die Eigenheimzulage mit in den Preis ein, haben Käufer derzeit eine bessere Verhandlungsposition.

Deutlich steigen werden die Preise wieder, wenn dank einer stabilen wirtschaftlichen Besserung auch die Einkommen nachhaltig gestiegen sind. Erst dann werden die Interessenten Kapital für Immobilien zur Verfügung haben und Wohnungen sowie Eigenheime verstärkt nachfragen.

Wer jetzt schon genug auf der hohen Kante hat, profitiert von den günstigen Angeboten. Wie günstig diese sind, fand das Münchner Ifo-Institut in einer Studie heraus. Danach kostete ein normales Einfamilien-Reihenhaus 1982 noch das 20fache des jährlichen Pro-Kopf-Einkommens. Heute reicht das 13fache. Aus dieser Beobachtung resultiert noch ein anderer Schluss: Der Kauf einer Immobilie schützt nicht vor Verlusten durch Inflation. Das Bad Homburger Feri-Institut recherchierte, dass die Quadratmeter-Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt während der letzten zehn Jahre gefallen sind. In manchen Gegenden wie Kassel oder Magdeburg sogar um fast 50 Prozent. Selbst in Städten wie Hamburg oder Düsseldorf, die sich über eine besonders wohlhabende Klientel unter der Einwohnerschaft freuen können, sanken die Preise für Eigentumswohnungen um 13 Prozent.

Doch jetzt dürfte die Talsohle erreicht sein. Diese Meinung äußert jedenfalls Klaus Peter Möller, Vorstandsvorsitzender des privaten Eduard Pestel Instituts, das sich darauf spezialisiert hat, die Preisentwicklungen an den Wohnungsmärkten zu prognostizieren, gegenüber der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung: „In Deutschland werden die durchschnittlichen Preise für private Immobilien nicht weiter fallen.“ Der Rückgang in den vergangenen Jahren sei eine Korrektur des enormen Preisanstiegs in der ersten Hälfte der neunziger Jahre gewesen. Ab 2001 sorgte die schlechte wirtschaftliche Lage dafür, dass weniger Eigentum gekauft wurde. Gleichzeitig sank die Neubauquote und vor allem in den Neuen Bundesländern fielen viele Plattenbauten der Abrissbirne zum Opfer. Das heißt, dass die Nachfrage nach Wohnungen gestiegen ist bei rückläufigem Angebot. Die Menschen verlangen nach mehr Wohnraum schon allein deswegen, weil die Zahl der Single-Haushalte steigt. Experten rechnen deshalb mit einem Anstieg der Preise bis 2010 um zirka acht Prozent.

Viele Familien warten nur auf sichere Zeiten für ihre Arbeitsplätze, um ein Haus zu kaufen. Wahrscheinlich werden sie sich für einen Standort in der Nähe des Arbeitsplatzes entscheiden. Das bedeutet, dass vor allem in wirtschaftlich prosperierenden Gegenden die Preise für Immobilien anziehen werden. Die Leute wandern aus schwachen Gegenden wie Vorpommern, Dessau und auch aus dem Ruhrgebiet ab. Die attraktivsten Standorte werden möglicherweise mittelgroße Städte im Rhein-Main-Gebiet oder Bayern sein. Lagen wie München oder Hamburg gelten bereits jetzt als sehr teuer. Die Preise für Immobilien werden dort nicht im selben Maße steigen wie in den kleineren weniger bekannten Orten wie beispielsweise Neuss im Rheinland oder das fränkische Nürnberg. Hinzu kommt, dass es vor allem die wachsende ältere Bevölkerung wieder in die Städte zieht. Sie sucht die gute Versorgung mit den Waren des täglichen Bedarfs sowie Ärzte und Apotheken aber auch Freizeitangebote wie Theater, Museen und Kinos. Aus ähnlichen Gründen geben Familien, deren Kinder allmählich erwachsen werden, ihr Reihenhaus am Rande der Stadt auf. Dank des mangelnden Nachwuchses finden sich für die familiengerechten Häuser im Grünen immer weniger Interessenten. In diesen Lagen werden die Preise weiter sinken.

Insgesamt bieten die Gegebenheiten auf dem Markt für private Immobilien den Käufern derzeit eine gute Verhandlungsbasis. Die Zurückhaltung in der Vergangenheit zeigt inzwischen sogar Auswirkungen in den Kreditabteilungen der Banken und Sparkassen. Längst gibt man sich dort nicht mehr so starr bei der Gestaltung der Finanzierung. Mehr Nähe zum Kunden heißt dort die Devise. Hatten die Kreditnehmer bei Hypotheken früher nur die Wahl zwischen den Laufzeiten und den entsprechenden Konditionen, zeigen sich die Institute heute sehr viel flexibler. Zins und Tilgung passen sich der Kassenlage der Kunden an. Manche von ihnen wollen möglichst schnell ihre Schulden tilgen. Was früher nicht möglich war, ist heute erlaubt. Jeder kann Sondertilgungen verhandeln. Wer sein Geld vorübergehend in attraktiven Aktien anlegen will, tilgt eben später. Andere kommen unverhofft zu Geld und können einen Kredit vorzeitig ablösen.

Zwar kosten diese Sonderregelungen mehr Geld in Form leicht erhöhter Zinsen. Die Zusatzgebühr beträgt oft einen Zehntelprozentpunkt. Doch meistens geht die Rechnung zugunsten des Kunden auf. Er darf jährliche Sonderzahlungen in Höhe von fünf Prozent der Anfangsschuld leisten und zusätzlich die Höhe der regelmäßigen Tilgung zweibis dreimal ändern, und zwar zwischen einem und fünf Prozent. Dieses Angebot halten die ING-Diba und die Deutsche Kreditbank (DKB) für ihre Kunden bereit. Der Direktversicherer Hannoversche Leben bietet noch mehr Flexibilität: Hier dürfen die Kunden in den ersten zehn Jahren dreimal den Tilgungssatz zwischen einem und acht Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme neu festlegen. Zusätzlich erlaubt der Versicherer eine jährliche Sondertilgung in Höhe von bis zu zehn Prozent der Kreditsumme. Fast völlige Freiheit gewährt die Westdeutsche Immobilienbank. Sie legt nur eine Mindesttilgung von einem Prozent und eine Sperrfrist von zwei Jahren fest. Danach kann der Kreditnehmer die Höhe der Rate nach Belieben ändern. Einzige Bedingung: Der Kredit darf nicht vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt sein. So steht es beispielsweise einem jungen Elternpaar frei, während der Erziehungszeit für den Nachwuchs nur ein Prozent jährlich zu tilgen. Anschließend, wenn beide Eltern wieder Vollzeit arbeiten, können sie dann eine neue Gangart bei der Entschuldung einlegen.

Kundenfreundliche Offerten dieser Art finden die Kunden allerdings nur selten bei ihrer Hausbank. Die Zeitschrift Finanztest fand heraus, dass fast ausschließlich Direktbanken und Vermittler Kreditangebote für Privatkunden quasi maßschneidern. Sie vergeben Kredite nur über Telefon, Internet oder per Brief. Die günstigsten Angebote offerieren Vermittler wie Dr. Klein, Planethome, eine Tochter der HypoVereinsbank oder die börsennotierte Interhyp. Sie haben in den vergangenen Jahren die Immobilienfinanzierung revolutioniert. Bei ihrer Geschäftsidee stand das Interesse des Kunden an einer möglichst günstigen Finanzierung im Vordergrund. Da der Dschungel der Hypothekenkonditionen für den Laien nur schwer zu durchschauen ist und kaum Vergleiche erlaubt, übernehmen sie diese Arbeit. Sie suchen die günstigsten Angebote heraus, vergleichen sie und bieten sie ihren Kunden an. Allein Interhyp nimmt die Angebote von 40 Banken und Spezialfinanzierern unter die Lupe. Da die Vermittler die Aufträge ihrer Kunden sammeln, treten sie gegenüber den Banken als Großabnehmer auf und können so noch günstigere Mengenrabatte herausschlagen. Den Kunden nützt dieses Angebot gleich zweimal: Zum einen sparen sie Nerven bei der Ochsentour durch die Banken und zum anderen bekommen sie attraktivere Angebote als sie allein erzielen könnten.

Die Abwicklung des Kreditverfahrens erfolgt von zu hause aus per Internet. Der Kunde schickt dem Vermittler alle erforderlichen Daten zur eigenen Person und zum Objekt, das beliehen werden soll. Fragen klärt er am Telefon. Kurze Zeit später hat er das erste Kreditangebot auf dem Bildschirm. Umgekehrt profitieren aber auch die Kredit gebenden Institute von diesem Deal. Ohne großen Einsatz bekommen sie alle Daten eines bereits geprüften Bau- oder Kaufvorhabens.

Hat sich der Kunde für ein Angebot entschieden, unterschreibt er den Finanzierungsvertrag bei der Kredit gebenden Bank. Manche Vermittler kassieren vom jeweiligen Institut eine Provision. Andere bekommen eine fest vereinbarte Gebühr. Die Kunden zahlen im Schnitt 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte weniger als bei der Filialbank an der Ecke. So lag der Zins für Hypotheken mit 15 Jahren Laufzeit bei den Banken bei rund 4,9 Prozent, bei den Vermittlern bei nur 4,5 Prozent. Kreditsuchende, die ein Standarddarlehen suchen, sind bei einem Vermittler gut aufgehoben. Sie arbeiten auch nach Meinung der Verbraucherschützer seriös. Nur in Problemfällen, wenn zum Beispiel wenig Eigenkapital vorhanden ist, empfiehlt sich die direkte Verhandlung mit dem Bankberater.

Diese Lücke in ihrem Angebot versuchen auch die größeren Vermittler derzeit zu schließen. So verfügt Dr. Klein inzwischen über seine Tochtergesellschaft Frei Hypo über zirka 80 Beratungsbüros und Interhyp betreibt in fünf Städten intensive Kundenbetreuung, beide mit wachsender Tendenz. Besonders clevere Kunden vergleichen bei ihrer Suche nach einem Kredit auch die Vorschläge der Vermittler untereinander.

Das zahlt sich besonders in Zeiten steigender Zinsen, wie sie derzeit leider wieder begonnen haben, aus. Inzwischen steht für zehnjährige Darlehen wieder die Vier vor dem Komma. Der Grund ist die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Weitere Zinserhöhungen sind nicht ausgeschlossen. Deshalb tun Eigenheimbesitzer in spe gut daran, sich vor Abschluss eines Hypothekenvertrages genau zu überlegen, für welchen Zeitraum sie eine Zinsbindung eingehen sollen. Wahrscheinlich werden die Zinsen für Darlehen anziehen. Eine Festlegung für zehn Jahre scheint daher sinnvoll. Es bedeutet aber auch kein höheres Risiko, sich die derzeitigen Konditionen für 15 oder sogar 20 Jahre zu sichern. Denn nach Ablauf von zehn Jahren nach Auszahlung der Kreditsumme kann der Kunde den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Sollten die Zinsen bis dahin wieder sinken, steht einer Umschuldung nichts im Wege.

So lange die Konditionen noch erträglich sind, profitieren Kreditnehmer, wenn sie so schnell wie möglich tilgen. Die meisten Banken und Sparkassen gehen immer noch von einem Tilgungssatz von nur einem Prozent aus. Bis der Kredit abgezahlt ist, dauert es dann länger als 40 Jahre. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung sollte allerdings spätestens zu Beginn der Pension abgezahlt sein. Um zum Beispiel in 20 Jahren schuldenfrei zu sein, muss der Tilgungssatz drei Prozent betragen. Wer es in 15 Jahren schaffen will, zahlt jährlich fünf Prozent. Erlaubt die Finanzlage die Entnahme einer größeren Summe, lohnt es sich auf jeden Fall, die Rechte auf Sondertilgung auszunutzen. Sie kosten einen Zinsaufschlag, der sich aber rentiert, wenn der Kreditnehmer damit seine Schuld mindert. Bis zu fünf Prozent Sondertilgung gewähren viele Banken kostenlos. In den meisten Fällen reicht der entsprechende Betrag aus.

Wer vielleicht schon zu Beginn der Finanzierung weiß, dass ihm beispielsweise in zwei oder drei Jahren eine größere Summe zur Verfügung stehen wird, entscheidet sich dafür einen Teil der Kreditsumme variabel zu finanzieren. Diesen Betrag kann der Kunde jederzeit zurückzahlen. Die Konditionen sind zu Beginn oft günstiger als die für feste Zinszusagen. Allerdings passen sie sich der jeweiligen Marktsituation an. Das heißt, sie können steigen aber auch fallen und mit ihnen die Monatsrate.

Teurer als eine Hypothek von der Bank ist derzeit ein Darlehen von der Bausparkasse. Wer über einen alten Bausparvertrag verfügt, nutzt am besten nur das Guthaben und verzichtet auf das Darlehen. Diese Lösung erweist sich besonders dann von Vorteil, wenn es für den Darlehensverzicht sogar einen Bonus gibt. Zu teuer sind oft die neuen Bausparverträge. Die Kassen locken mit Kombikrediten. Dabei finanziert das Unternehmen ein tilgungsfreies Darlehen vor, der Kunde spart gleichzeitig die entsprechende Summe an. Um diese Angebote mit einer Hypothek zu vergleichen, benötigt der Kunde unbedingt die Angabe des Gesamteffektivzinses. Denn nur in dieser Vergleichszahl sind sowohl die Kosten für das Darlehen als auch die Sparrate enthalten.

Probleme mit steigenden Zinsen kommen möglicherweise auch auf diejenigen zu, die schon vor einigen Jahren ihr Eigenheim finanziert haben und deren alte Hypothek in den nächsten Jahren ausläuft. Die EZB hat im vergangenen Dezember und im März dieses Jahres die Leitzinsen jeweils um einen Viertel Prozentpunkt erhöht. Ob es in diesem Tempo weitergehen wird, weiß niemand. Steigende Kreditzinsen sind nicht ausgeschlossen. Um sich die derzeit noch akzeptablen Konditionen zu sichern, bieten sich den Kreditnehmern zwei Möglichkeiten:

•Umschuldung

Dabei kann der Kreditnehmer seinen alten Kredit gegen einen neuen tauschen. Doch was einfach erscheint, erweist sich oft als schwierig. Denn die Banken verwehren ihren Kunden das Recht, eine Hypothek vor Ablauf der Zinsbindung zu kündigen. Tun sie es doch, lassen sie sich diese Gunst teuer mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Für den Kunden ist dies ein Rechenexempel: Kosten gegen niedrige Zinsen auf lange Sicht. Doch um diesen Vergleich anzustellen benötigt er professionelle Hilfe, weil die bankinternen Berechnungen für ihn nicht zu durchschauen sind.

•Forwarddarlehen

Glücklicherweise bietet das Forwarddarlehen eine attraktive Alternative zur Umschuldung. Damit sichert sich der Kunde bereits heute die günstigen Zinsen für den Zeitpunkt, wenn die Zinsbindung für seinen alten Kredit ausläuft. Es funktioniert wie ein normaler Anschlusskredit. Für die Restschuld schließt der Schuldner jetzt einen neuen Vertrag zu den derzeit geltenden Konditionen ab. In Kraft tritt er, wenn die Zinsbindung des alten zu Ende ist. Die Kosten für eine vorzeitige Festlegung hängen von der Vorlaufzeit und der neuen Zinsbindung ab. Sie betragen in etwa 0,5 Prozentpunkte.

Ein Forwarddarlehen eignet sich ebenso, wenn ein Kunde in naher Zukunft eine Immobilie kaufen möchte, sich aber die noch günstigen Zinssätze sichern will. Einen Nachteil kann diese Konstruktion haben: Der Schuldner muss den Kredit in jedem Fall in Anspruch nehmen, auch dann, wenn die Zinsen fallen.