Unter bestimmten Voraussetzungen

Anders als allgemein bekannt ist die Idee des gemeinsamen Sparens keine Erfindung der Schwaben. Schon um 200 vor Christus verfolgten die Chinesen diesen Gedanken und gründeten während der Han-Dynastie die ersten gemeinnützigen Spargesellschaften auf Gegenseitigkeit. Die erste Bausparkasse erfanden die Engländer 1775 in Birmingham und in Deutschland gründete 1885 der westfälische Pastor von Bodelschwingh in Bielefeld die Bausparkasse für Jedermann. Heute halten die Deutschen rund 30 Millionen Verträge, in die sie regelmäßig einzahlen, um sich irgendwann einmal die eigenen vier Wände leisten zu können. Dass Bausparer einen besonders starken Willen entwickeln, wenn es darum geht, Geld auf die hohe Kante zu legen, zeigt die Statistik des Bausparkassenverbands. Danach können Bausparer im Durchschnitt drei Jahre früher ihren Wunsch nach eigenen vier Wänden erfüllen – mit 39 Jahren, nicht erst mit 42 wie der durchschnittliche Häuslebauer.

14 private Bausparkassen wie Wüstenrot, BHW oder Schwäbisch Hall sowie die derzeit elf Landesbausparkassen – sie gehören zum Sparkassen- und Giroverband – handeln alle nach dem gleichen Prinzip: Der Kunde schließt mit seiner Kasse einen Vertrag, der über zwei Phasen läuft. Im ersten Abschnitt – der Sparphase – zahlen die Kunden jeden Monat eine bestimmte Rate ein. Wer kann, darf Sonderzahlungen leisten. Ziel ist es, mindestens 40 Prozent (bei manchen Tarifenbis zu 50 Prozent) der vereinbarten Bausparsumme anzusparen. Sie setzt sich aus den Sparraten, Sonderzahlungen und den anfallenden Guthabenzinsen abzüglich der Gebühren zusammen.

Der zweite Abschnitt ist die Auszahlungsphase. Entscheidet sich der Sparer dafür, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, gibt die Kasse ein Darlehen, dessen Zinsen meist günstiger ausfallen als die Konditionen für Hypotheken. Der Vorteil dieser Finanzierung liegt vor allem in den günstigen Konditionen für das Darlehen. Sie werden schon bei der Vertragsunterzeichnung festgeschrieben. Auf diese Weise können auch Sparer, die erst in ein paar Jahren kaufen oder bauen wollen, sich die derzeit extrem günstigen Darlehenszinsen für die Zukunft sichern. Diesen Vorteil erkaufen sie sich mit sehr niedrigen Ansparzinsen. Generell gilt, dass zwischen Guthaben- und Darlehenszins eine Spanne von etwa zwei Prozent liegt. Beträgt der Zins für das Spargeld 1,5 Prozent kostet das Darlehen 3,5 Prozent. Die Badenia Bausparkasse verzinst bei ihrem Classical-Finanz 06-Tarif das Guthaben mit einem Prozent, für das Darlehen verlangt sie 3,45 Prozent.

Ein weiteres Plus des Bausparvertrags liegt darin, dass der Kunde schon zu Beginn der Laufzeit die Konditionen, die Darlehenssumme und die spätere Rückzahlungsrate kennt. Damit kann er besser kalkulieren als mit einer Hypothek, deren Konditionen er erst bei Abschluss des Vertrags erfährt. Wann ihm allerdings die gesamte Bausparsumme zur Verfügung steht, weiß er im Vorhinein nicht. Das Darlehen bekommt er erst, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Wann dieser Zeitpunkt erreicht ist, teilt ihm die Kasse irgendwann mit. Wie lange die Wartezeit dauert, hängt davon ab, wie schnell die Mindestsparsumme erreicht ist. So wäre zum Beispiel ein Vertrag über eine Bausparsumme von 75 000 Euro mit einer monatlichen Sparrate von 250 Euro nach etwa zehn Jahren zuteilungsreif. Zusätzlich beeinflusst die Geschäftslage der jeweiligen Bausparkasse den Zuteilungszeitpunkt. Laufen die Geschäfte gut und zahlen viele Kunden ein, kann sie die Darlehen schneller auszahlen. Die Verbraucherzentralen raten deshalb, etwa ein Jahr vor dem prognostizierten Auszahlungstermin Kontakt mit der Bausparkasse aufzunehmen. Kann der Termin nicht gehalten werden, lässt sich vielleicht mit Sonderzahlungen nachhelfen. Damit die Überweisung früher erfolgt, kann der Häuslebauer auch die Bausparsumme herabsetzen. Bleibt keine Zeit mehr, weil das Traumhaus bereits gefunden ist, muss er das ausstehende Kapital vorfinanzieren.

Viele Bausparer übersehen beim Abschluss des Vertrags aber, dass sie für die Rückzahlung des Darlehens nicht so viel Zeit haben wie bei einer Hypothek. Während die Bankfinanzierung eine Tilgung über Jahrzehnte erlaubt, muss ein Bauspardarlehen innerhalb von sieben bis 15 Jahren erledigt sein. Dementsprechend hoch fallen die monatlichen Tilgungsraten aus. Die jährliche Belastung liegt bei 15 Prozent des Darlehensbetrags. Deshalb eignen sich vor allem groß dimensionierte Bauspardarlehen nur für Gutverdiener.

Um auch Kurzentschlossene bei der Stange zu halten, bieten die Bausparkassen Sofortkredite an. Dabei stellen sie das Bausparprinzip auf den Kopf: Zuerst bekommt der Kunde das Darlehen und anschließend spart er die Rückzahlung an. Was für die Kasse ein gutes Geschäft darstellt, erweist sich für den Kunden meist als ungünstig. Denn für das Darlehen zahlt er marktübliche Konditionen, für sein Guthaben bekommt er aber nur einen mageren Zins. Eine Hypothek wäre in diesem Fall sinnvoller.

Neben der Vergabe von Darlehen bieten die Bausparkassen aber auch Verträge zur reinen Vermögensbildung an. Selbstverständlich fallen die Zinsen hierbei deutlich höher aus als bei Finanzierungsverträgen. Der Grund für die Großzügigkeit: Der Kunde verzichtet nach Ablauf des Vertrags auf das Darlehen. Stattdessen bekommt er einen Zinsbonus gut geschrieben. Die Mindestlaufzeit liegt bei sieben Jahren. Wer kann, sollte die staatliche Förderung für solche Verträge wahrnehmen, wie zum Beispiel die Arbeitnehmerzulage, die Wohnungsbauprämie oder – besonders für angestellte Zahnärzte interessant – die Riesterzulage. Allerdings darf in diesen Fällen das Ersparte nur für den Kauf oder Umbau einer Immobilie verwendet werden. Ausnahme: Der Sparer hat sieben Jahre lang durchgehalten und ist nicht älter als 25 Jahre. Dann darf er das Geld etwa auch für eine Reise oder ein Auto einsetzen.

Bei Renditeverträgen und Finanzierungsangeboten fallen Gebühren an, die bei der Kalkulation nicht vernachlässigt werden dürfen. Als Abschlussgebühr kassieren die Kassen zwischen 0,5 und 1,6 Prozent der Sparsumme. Verzichtet der Vertragspartner auf das Darlehen, bekommt er häufig die Abschlussgebühr zurück. Manche Anbieter verlangen zusätzlich eine Kontoführungsgebühr in Höhe von bis zu 20 Euro pro Jahr. Gern versenden die Bausparkassen ihre Kundenmagazine. Dabei scheuen sich einige nicht, die Konten ihrer Kunden mit ein paar Euro für die eigenen Werbeblätter zu belasten. Sparer, die das Darlehen in Anspruch nehmen, müssen mit einer zusätzlichen Bearbeitungsgebühr rechnen. Benötigen sie nicht gleich den gesamten Betrag, fällt auch noch eine Bereitstellungsgebühr an.

Der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen sind vor allem die Abschlussgebühr und die Bearbeitungsgebühr für die Darlehen ein Dorn im Auge. Sie hat gegen drei Bausparkassen geklagt mit dem Argument, dass der Abschlussgebühr keine direkte Leistung des Instituts gegenüberstehe. Alle Klagen sind abgewiesen worden. Die Düsseldorfer wollen nicht aufgeben und haben Berufung eingelegt.

Kritisch sieht auch Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg das Geschäftsmodell der Bausparkassen: „Bevor ich das Darlehen bekomme, muss ich erst einmal einen schlechten Vertrag abschließen. In der Ansparphase bekomme ich einen sehr niedrigen Zins. In dieser Zeit verliere ich so viel Rendite gegenüber anderen Anlagen. Das kann ich mit einem günstigen Darlehen nicht mehr aufholen.“ Eine Ausnahme lässt er gelten: „Vorausgesetzt, das Zinsniveau steigt während der acht bis zehn Jahre bis zur Zuteilung über sechs Prozent. Dann kann es sich lohnen.“ Ähnlich sieht es auch Max Herbst von der Frankfurter Finanzberatung fmh: „Es kann eine Chance sein, sich die niedrigen Zinsen zu sichern. Denn für eine Hypothek, die ich jetzt auch zu sehr günstigen Konditionen für 20 Jahre fest bekomme, muss ich sofort in eine Immobilie investieren.“ Mit den Abschlussgebühren hat er keine Probleme: „Der Vertrieb muss auch bezahlt werden. Wenn ich in einen Investmentfonds investiere, bezahle ich bis zu fünf Prozent Gebühren.“

Wer sich für einen Deal mit einer Bausparkasse entscheidet, sollte wissen, wie sein Ziel aussieht: Will der Bausparer eine Immobilie finanzieren oder für die Modernisierung von Wohnung oder Haus sparen? Dann interessieren ihn vor allem die Darlehenszinsen. Diese sind aber uninteressant für Renditesparer.

Marlene Endruweitm.endruweit@netcologne.de