Ohne solide Finanzierung geht es nicht

Dies ist umso erstaunlicher, da es ja vor nun bereits rund fünf Jahren vor allem der US-Immobilienmarkt war, mit dem die immensen Probleme begannen: nämlich mit in ihrer Höhe nahezu unbegrenzten Immobilienkrediten einhergehend mit einem häufig „gegen null“ tendierenden Eigenkapital und schließlich verbunden mit der Hoffnung auf stetig steigende Immobilienpreise. Das (vorläufige) Ende ist bekannt: Die Immobilienblase platzte schneller als vorhergesehen, mit all jenen volkswirtschaftlichen Auswirkungen wie einer kollektiven Niedrigzinspolitik, die nun möglicherweise zu weiteren Problemen führen wird. Es mehren sich die kritischen Stimmen jener Marktbeobachter, die befürchten, dass bei diesem Zinsniveau zukünftige Immobilienfinanzierungen mit geringerem Eigenkapital als eigentlich erforderlich durchgeführt werden. Bestätigt sich dieser Eindruck, kämen auf die kreditgebenden Banken weitere Probleme zu, da Finanzierungen mit sinkendem Eigenkapital grundsätzlich ein steigendes Kreditausfallrisiko bedeuten. Auch aus Sicht der Zahnärzte kann eine unterfinanzierte Immobilie teuer werden.

Durch den zunächst relativ geringen Kapitaldienst aus Zins- und Tilgungsraten dürfte es in der Regel zumindest nicht schwer fallen, bis zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindung von beispielsweise fünf oder zehn Jahren auch ohne angemessenes Eigen- kapital zurechtzukommen. Ziehen die Zinsen dann aber wieder an, womit mittelfristig bei zweifellos bestehender Inflationsgefahr durchaus zu rechnen ist, dürfte die Anschlussfinanzierung und damit die finanzielle Belastung teurer werden. Wie teuer, ist heute naturgemäß nicht absehbar. Aber bereits dieses nicht unrealistische Szenario verdeutlicht das Problem. Kommt es tatsächlich zu erheblichen Mehrkosten, wird es von der finanziellen Situation des Zahnarztes abhängen, ob die finanziellen Mehrbelastungen der Immobilie dann tatsächlich noch tragbar sind oder ob sie je nach persönlicher oder geschäftlicher Situation sogar zu einem Verkauf des Gebäudes führen.

Damit nicht genug: Käme es zu einem Zwangsverkauf, ist es bei der eingangs erwähnten Preisdynamik keineswegs sicher, zumindest den damaligen Kaufpreis zu erzielen. Die Vereinigten Staaten sind hierzu ein leider äußerst authentischer Zeitzeuge mit den bekannten Folgen überschuldeter Kreditnehmer, die bei derartigen Zwangsverkäufen, wenn sie denn überhaupt möglich waren, häufig bei Weitem nicht die ehemaligen Kaufpreise erzielen konnten.

Wesentliche Grundlage einer soliden Finanzierung im privaten wie im geschäftlichen Bereich sollte stets die möglichst professionelle Einschätzung darüber sein, ob beim späteren Wiederverkauf des Gebäudes zumindest annähernd der gleiche Preis wie beim Kauf erzielt werden kann. Diese Einschätzung ist derzeit, wie die erwähnten Preisentwicklungen am Immobilienmarkt zeigen, nur äußerst schwierig vorzunehmen.

Bei einem Preisniveau, das sich innerhalb weniger Jahre um dreißig, vierzig Prozent nach oben bewegt, muss berücksichtigt werden, dass die Ursachen hier auch spekulativer Art sein können. Zahnärzte sind daher gut beraten, sich im Vorfeld einer Finanzierung die derzeitige und die zukünftig zu erwartende Infrastruktur einschließlich der jeweiligen Bauleitplanung im Umfeld der Immobilie sehr genau anzusehen und sich aus diesen Details prognostisch ein Gesamtbild der örtlichen Gebäudelage nach fünf, zehn oder mehr Jahren zu bilden. Zeitnahe Informationen zumindest zu den Grundstückspreisen können dazu beispielsweise bei den Gemeinden eingeholt werden, die in Richtwertkarten die entsprechenden Werte widerspiegeln.

Darüber hinaus sollten die ebenfalls wichtigen Finanzierungsüberlegungen bereits im Vorfeld einer derartigen Investitionsentscheidung Punkt für Punkt abgearbeitet werden. Dazu gehört als wesentliche Grundlage die nach wie vor bedeutsame Höhe des Eigenkapitals, die regelmäßig zwischen zwanzig und dreißig Prozent der Gesamtkosten liegen sollte. Selbst bei einem vermeintlichen „Schnäppchen“ ist es in der Regel sinnvoll, zunächst ein solches solides finanzielles Fundament zu bilden und erst danach den Kauf tatsächlich anzugehen. Mehr noch: Diese Eigenkapitalquote allein reicht in der Regel nicht aus, da meist teure Vorfinanzierungskosten wie Grund- erwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren sowie Maklerprovisionen hinzukommen. Auch hier gilt der Grundsatz, dass derartige Gebühren ausschließlich über eigene Geldmittel finanziert werden sollten.

Bei der dann folgenden Ermittlung der regelmäßigen Zins- und Tilgungsraten ist es ratsam, sich von der meist optisch niedrigen finanziellen Belastung nicht beeindrucken zu lassen. Sinnvoller und langfristig erfolgreicher kann es sein, die übliche ein- oder zweiprozentige Tilgungsrate derart zu erhöhen, dass diese zunächst natürlich auch langfristig getragen werden kann und vor allem zu einer Verkürzung des Rückzahlungszeitraums genutzt wird. Kreditgeber wie Banken oder Versicherer bieten hier zu Detail- und Prognoserechnungen an, die sich weitgehend genau an den individuellen Voraussetzungen des Zahnarztes orientieren.

Ein weiterer strategischer Ansatz liegt in der Wahl der angemessenen Zinsbindung. Diese sollte aus heutiger Sicht sicherlich eher langfristig ausfallen, um die niedrigen Zinssätze zu sichern. Allerdings sollte dabei auch berücksichtigt werden, wie hoch die Kosten bei vorzeitigen Darlehensrückzahlungen wären und ob solche Rückzahlungen vor Ablauf der Zinsbindung überhaupt möglich sind. Auch hierzu bieten Kreditgeber unterschiedliche Finanzierungsmodelle an, die sich interessierte Zahnärzte genau ansehen sollten.

Michael VetterFachjournalist für Wirtschaftvetter-finanz@t-online.de

• angemessene Eigenkapitalbasis

• Einsatz öffentlicher Förderprogramme

• Kapitalreserve für spätere unvorhersehbare Investitionen

• vertragliche Regelungen bezüglich der Höhe und Kosten vorzeitiger Kapitalrückzahlungen

• sorgfältige Ermittlung der langfristigen Kapitaldienstfähigkeit

• Ermittlung der langfristig geeigneten Tilgungshöhe

• Zinsbindungszeiträume, die der persönlichen und der geschäftlichen Situation angepasst wurden