Wann platzt die Immobilienblase?

In Verbindung mit billigen Krediten steigt das Risiko, dass Anleger von Renditen träumen, die sie mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht erzielen werden. Darf ich Ihnen das mit einem Beispiel beweisen?

Bitte prüfen Sie mithilfe des Mietspiegels, um wie viel Prozent die Mieten an dem Ort, an dem Sie sich eine Immobilie kaufen wollen, im vergangenen Jahrzehnt gestiegen sind. Das sind im Schnitt etwa 25 Prozent. Im selben Zeitraum dürften die Kaufpreise um 50 Prozent gestiegen sein. Das heißt in Zahlen, dass eine Wohnung, die vor zehn Jahren für 200.000 Euro zu haben war, heute 300.000 Euro kostet. Wurde vor zehn Jahren ein Ertrag von 10.000 Euro erzielt, so liegt die Miete heute bei 12.500 Euro.

Das Verhältnis von Kaufpreis zu Ertrag hat sich in diesem Zeitraum von 20 auf 24 erhöht. Das mag für die Grundbesitzer erfreulich sein, die sich zurzeit von Immobilien trennen, doch für Menschen, die in den nächsten Wochen in Liegenschaften einsteigen wollen, ist das Vorhaben nicht ganz ungefährlich. Sie kaufen eine Wohnung, die nach alter Rechnung nur 250.000 Euro kosten dürfte, aus freien Stücken für 300.000 Euro, und sie vertrauen darauf, dass der „neue“ Faktor von 24 für alle Ewigkeit in Stein gemeißelt bleiben wird.

Lassen Sie uns so nüchtern wie möglich durchrechnen, wie die Folgen meiner „Einwände“ aussehen. Sie kaufen die Wohnung für 300.000 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von etwa 10 Prozent, weil das Finanzamt, der Makler und der Notar ihre Hände aufhalten. Folglich müssen Sie insgesamt 330.000 Euro auf den Tisch blättern. Ich hoffe von Herzen, dass Sie mir erlauben, die Fracht- und Lieferkosten in den Wind zu schreiben. Davon werden wir bestimmt nichts wiedersehen. Die Wohnung soll 15 Jahre vermietet werden. Die heutige Miete beträgt 12.500 Euro und möge in Zukunft um jährlich 1,5 Prozent steigen. Von diesem Ertrag müssen wir für die Instandhaltung jährlich 1 Prozent der (alten) Gebäudekosten abziehen. Das sind 1.875 Euro, so dass der effektive Ertrag bei 10.625 Euro beginnt und während der Vermietung um jährlich 1,5 Prozent klettert.

Nun haben wir den Wert in 15 Jahren zu klären. Wie viel wird die Wohnung in anderthalb Jahrzehnten kosten? Hier ist jede Antwort falsch und richtig, weil kein Mensch in die Zukunft blicken kann. Auch ich weiß nicht, wie 2031 die Welt – vor allem der Immobilienmarkt – aussehen wird. Ich glaube an vieles, aber bestimmt nicht daran, dass Sie die Wohnung wieder für 24 Mieten oder 370.000 Euro verkaufen können. Dagegen sprechen in meinen Augen die „Überhitzung“ des Vervielfältigers und die Tatsache, dass die Wohnung in 15 Jahren ein ganzes Stück „abgewohnt“ sein wird.

Ich glaube eher an den „alten“ Vervielfältiger von 20, und von diesem Betrag ziehe ich 15 Prozent ab, für jedes Jahr das zweite Prozent der Gebäudesubstanz. Die Miete wird 2031 also bei 15.396 Euro liegen, so dass 20 Jahresmieten abzüglich 15 Prozent zu einem Verkaufspreis von etwa 262.000 Euro führen. Das sind ungefähr 17 Jahresmieten und entspricht der langjährigen Erfahrung, dass Häuser – allen Unkenrufen zum Trotz – keine Wunderanlagen, sondern Investitionen sind, die einem gewissen Verschleiß unterliegen.

Die vielen Zahlen führen zu einem Zahlungsstrom. Er beginnt mit den 330.000 Euro, dem Betrag, den Sie für den Kauf der Wohnung bezahlen. Dafür bekommen Sie insgesamt 15 Ausschüttungen. Diese beginnen bei 10.625 Euro und steigen im Laufe der Zeit auf 13.087 Euro. Danach werden Sie für den Verkauf der Wohnung noch 262.000 Euro bekommen. Das führt zu einer jährlichen Rendite von 2,5 Prozent vor Steuern, falls Sie die Wohnung bar bezahlen. Davon bleiben Ihnen, wenn Sie ledig sind und jährlich 150.000 Euro verdienen, nach Steuern noch 1,4 Prozent pro Jahr. Der Wert steigt auf 1,7 Prozent pro Jahr, wenn Sie die Immobilie mithilfe von Eigenkapital (80.000 Euro) und Hypotheken (250.000 Euro) bezahlen. Das ist ziemlich sexy, oder?

Mir ist bewusst, dass die Rechnungen angreifbar sind. Der Verkaufspreis ist pure Spekulation, so dass Sie, verehrte Leser, meine Kalkulation nach Belieben zerreißen dürfen. Das stört mich nicht einmal. Mir kommt es nur darauf an, dass Sie nicht Immobilien kaufen und blind darauf vertrauen, dass es in Zukunft weiter so bergauf gehen wird wie in den letzten Jahren. Da hat sich eine Schere geöffnet, für die es keine sachlichen Gründe gibt. Ich werde das Gefühl nicht los, dass aus vielen Immobilien legales Glücksspiel geworden ist.

Ich will Ihnen nicht auf den Schlips treten, den Sie gar nicht tragen, sondern nur die Augen öffnen, liebe Zahnärzte, dass Vorsicht auch in Zeiten magerer Erträge die Mutter der Porzellankiste bleibt. Die blinde Naivität, dass die heutigen Mondpreise vieler Immobilien gleich bleiben oder weiter steigen werden, ist in meinen Augen kein Risikoschutz für Ihr privates Vermögen. Das ist Spekulation auf unterstem Niveau, und ich bin mir sicher, dass Sie klug genug sind, um sich nicht in diese Niederungen zu begeben. Bitte seien Sie vorsichtig, und prüfen Sie genau, worauf Sie sich bei vermieteten Immobilien und Krediten einlassen!

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