So optimieren Sie Ihre Steuern auch für vermietete Immobilien

Das Problem: Vermietete Immobilien werden in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben. Die Kosten aus der Anschaffung des Gebäudes (ohne Grundstück) werden jedes Jahr mit 1/50 steuermindernd berücksichtigt. Ist die Immobilie bereits länger im Besitz, ist ein Großteil des Abschreibungsvolumens bereits aufgebraucht. Sollte die Immobilie nun verschenkt oder vererbt werden, tritt der Nachfolger in die Fußstapfen des Übertragenden: Er übernimmt das verbleibende Abschreibungsvolumen und kann die Immobilie in gleicher Höhe weiter abschreiben. Die Mieten steigen regelmäßig, der Abschreibungsbetrag bleibt jedoch gleich. Im Ergebnis werden der Überschuss aus der Immobilie und damit die darauf zu zahlende Steuerlast immer größer. Fällt die Abschreibung weg oder läuft die Finanzierung einer Immobilie aus, ist der Gewinnsprung noch einmal deutlich größer.

Die Lösung: Statt die Immobilie unentgeltlich zu übertragen, besteht die Möglichkeit, sie an den Ehepartner oder andere Familienmitglieder für den Marktpreis zu verkaufen. Der aktuelle Wert der Immobilie ist in der Regel viel höher als der damalige Kaufpreis. Der Käufer hat dann eigene, neue Anschaffungskosten, an denen sich die Abschreibung bemisst. Dadurch wird neues Abschreibungsvolumen geschaffen, das ebenfalls über die nächsten 50 Jahre abgeschrieben wird. Durch die höhere und längere Abschreibung können langfristig Steuern gespart werden. Sollte der Kaufpreis der Immobilie nicht vollständig aus Eigenkapital gezahlt werden können, sind bei der Finanzierung über eine Bank die Zinsen aus dem Darlehen ebenfalls steuermindernd absetzbar. Die Übertragung der Immobilie, ob unentgeltlich oder entgeltlich, ist bei Familienangehörigen in gerader Linie (Eltern und Kinder) sowie an Ehegatten von der Grunderwerbssteuer befreit.

Der Kaufpreis kann alternativ durch die Vergabe eines privaten Darlehens zwischen Abgeber und Übernehmer finanziert werden. Auch Zinsen, die an den Ehepartner oder die Eltern gezahlt werden, können beim Erwerber als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Ein Gestaltungshinweis: Wer eine unentgeltliche Übertragung im Sinn hat, kann auf die Rückführung des Darlehens auch verzichten. Der Verzicht auf das Darlehen darf jedoch nicht in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Übertragung der Immobilie erfolgen. Andernfalls besteht ein hohes Risiko, dass das Finanzamt den Verkauf der Immobilie mit anschließendem Darlehensverzicht als Gestaltungsmissbrauch bewertet.

Der Verzicht auf das Darlehen unterliegt – wie das Verschenken oder Vererben der Immobilie – der Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer. Der große Unterschied ist jedoch, dass das geschaffene Abschreibungsvolumen bestehen bleibt. Dadurch mindert sich die zu zahlende Steuer bei nahezu gleichbleibendem Cashflow.

Unbedingt zu beachten ist, dass zwischen dem Kauf und dem Verkauf mindestens zehn Jahre vergangen sind (Spekulationsfrist) oder die Spekulationsfrist wegen vorheriger Eigennutzung nicht greift. Nur dann ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Die zehn Jahre berechnen sich nach dem Stichtag des Notarvertrags, nicht nach der Eintragung im Grundbuch. Will der Käufer die Immobilie wieder verkaufen, ist zu beachten, dass mit dem Kauf eine neue Spekulationsfrist von zehn Jahren beginnt. Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums weiter verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig.

Im Rahmen des Verkaufs fallen immer Notar- und Grundbuchkosten an. Das wäre allerdings auch bei einer Schenkung der Fall. Außerdem müssen immer, egal ob bei einer Schenkung oder bei einem Verkauf unter späterem Verzicht auf das Darlehen, die schenkungssteuerlichen Folgen geprüft werden, also dass die Werte unter den Freibeträgen für Ehepartner (500.000 Euro) oder Kinder (400.000 Euro) liegen.

Was aber, wenn nicht die Vermögensübertragung des vorhandenen Vermietungsobjekts auf den Ehepartner im Vordergrund steht, sondern zusätzlich die Anschaffung einer eigenen selbst genutzten Immobilie geplant ist? Wird ein Eigenheim gekauft und die Finanzierung über eine Bank abgebildet, dann zahlt man für das Immobiliendarlehen Zinsen. Diese Zinsen können steuerlich nicht geltend gemacht werden, da es sich um eine private Nutzung handelt.

Umqualifizierung des privaten Darlehens:

Was tun, damit sich das Darlehen für die private Immobilie doch steuermindernd auswirkt? Wie im Ausgangsfall besitzt einer der Ehegatten eine vermietete Immobilie und verkauft diese (wie oben beschrieben) an seinen Ehepartner. Dadurch wird die Anhebung des Abschreibungsvolumens erreicht. Der Kaufpreis wird durch ein Bankdarlehen finanziert. Die Zinsen für das Darlehen sind künftig steuerlich abzugsfähig, da es sich weiterhin um eine vermiete Immobilie handelt.

Vom gezahlten Kaufpreis finanziert der Verkäufer das neue Eigenheim. Die Zinsen, die ursprünglich auf das Darlehen für das Eigenheim angefallen wären, entfallen jetzt auf das Vermietungsobjekt und sind als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig. Durch die Zusammenveranlagung von Ehegatten wirken sich die geringeren Einkünfte aus der Vermietung bei beiden Ehegatten aus.

Zu beachten ist, dass die oben genannte Spekulationsfrist von zehn Jahren auch in diesem Fall für das Vermietungsobjekt abgelaufen sein muss. Auch hier entsteht für den Erwerber eine neue Frist von ebenfalls zehn Jahren. Bei der Übertragung des Vermietungsobjekts entstehen erneut Grundbuch- und Notarkosten, die mit eingerechnet werden müssen. In Zeiten gestiegener Zinsen kann die Umqualifizierung eines Darlehens durchaus den Mehraufwand wert sein und steuerliche Vorteile bringen. Man sollte daher genau prüfen, welche steuerlichen Optimierungen möglich sind. Dieses Vorgehen berührt die Grunderwerbssteuer, die Erbschaftssteuer, die Schenkungssteuer und die Einkommenssteuer. Ziehen Sie daher immer Experten hinzu, bevor Sie etwaige Gestaltungen umsetzen.

Wer hat nicht schon mal davon gehört, dass man mit GmbHs Steuern sparen kann? Schließlich beträgt die Steuerlast einer GmbH nur rund 30 Prozent, vermögensverwaltende Immobilien-GmbHs zahlen häufig sogar nur 16 Prozent. Doch lassen sich durch Immobilien-GmbHs tatsächlich so viele Steuern sparen? Es kommt darauf an!

Während Privatpersonen mit einem Steuersatz von bis zu 45 Prozent besteuert werden, unterliegen Kapitalgesellschaften einem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Zudem fallen bei Kapitalgesellschaften rund 15 Prozent Gewerbesteuer an. Verwaltet die GmbH jedoch ausschließlich eigenen Grundbesitz, entfällt die Gewerbesteuer.

Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Das Geld gehört dann immer noch der GmbH, es kann also nicht vom Gesellschafter der GmbH privat verwendet werden. Um an das Geld zu kommen, das sich innerhalb der GmbH ansammelt, ist eine Ausschüttung notwendig. Diese wird dann noch einmal mit 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag besteuert. Nach Ausschüttung ergibt sich somit ein Steuervorteil von rund 5 Prozent.

Im Privatvermögen können Immobilien nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Als Betriebsvermögen sind Immobilien, ob in einer GmbH, einer Personengesellschaft oder einem Einzelunternehmen, dagegen immer steuerverstrickt. Also auch nach Ablauf der zehn Jahre unterliegt der Gewinn aus der Veräußerung in voller Höhe der Besteuerung. Doch nicht nur die Veräußerung ist steuerpflichtig. Wird eine Immobilie aus dem Privatvermögen auf die GmbH übertragen, fällt zusätzlich Grunderwerbssteuer an. In NRW sind das zusätzlich 6,5 Prozent des Grundbesitzwerts. Anders als bei Vermietungseinkünften muss die GmbH einen Jahresabschluss inklusive Bilanz aufstellen und den Jahresabschluss beim Bundesanzeiger veröffentlichen. All das verursacht laufende Kosten, die mit einberechnet werden müssen.

Ein Beispiel: Wir gehen von einem jährlichen Gewinn aus der Vermietung von 100.000 Euro aus. Jedes Jahr soll der Gewinn voll ausgeschüttet werden. Nach 20 Jahren soll die Immobilie mit einem steuerlichen Gewinn von 1.000.000 Euro verkauft werden. Auch dieser Gewinn soll ausgeschüttet werden.

Für die GmbH entsteht eine Körperschaftsteuer (15 Prozent plus Soli) von 15.825 Euro jährlich. Der verbleibende Betrag von 84.175 Euro wird bei Ausschüttung mit 25 Prozent plus Soli besteuert. Der Steuerbetrag beläuft sich auf 22.202 Euro, so dass 61.973 Euro an Liquidität verbleiben.

Die auf den Verkauf entfallende Körperschaftsteuer beträgt 158.250 Euro. Bei einer Ausschüttung werden noch einmal 222.011 Euro einbehalten, so dass noch 619.739 Euro zur Verfügung stehen. Über die Besitzzeit von 20 Jahren ergeben sich Steuerzahlungen in Höhe von rund 1.150.000 Euro.

Wird die Immobilie im Privatvermögen gehalten, rechnen wir mit einem Spitzensteuersatz von 47,475 Prozent (inklusive Soli). Die jährliche Steuerbelastung beträgt 47.475 Euro. Nach Steuer verbleiben 52.525 Euro. Die Veräußerung der Immobilie ist bereits nach zehn Jahren steuerfrei. Die Gesamtbelastung über 20 Jahre liegt daher bei rund 950.000 Euro und damit bei etwa 200.000 Euro weniger als in der Immobilien-GmbH.

Die Steuervorteile hängen von verschiedenen persönlichen Faktoren ab. Es ist schwer, eine allgemeingültige Aussage zu treffen. Wenn die Gewinne regelmäßig zur Deckung des privaten Lebensunterhalts notwendig sind, ist die Immobilien-GmbH in vielen Fällen der ungünstigere Weg. Der große Vorteil der Vermögensverwaltung über eine GmbH ist jedoch die Gewinnthesaurierung. Wird der Gewinn nicht ausgeschüttet, sondern für weitere Investitionen wie neue Immobilien verwendet, können sich durch die niedrige Besteuerung über die Jahre hinweg deutliche Liquiditätsvorteile ergeben. Es ist jeder Einzelfall genau zu prüfen.