Vermeiden Sie die Umsatzsteuer auf die Praxismiete!

Zahnärzte, die für ihre Praxisräume eine Miete plus Umsatzsteuer zahlen, können diese 19 Prozent in der Regel nur in geringem Umfang als Vorsteuer geltend machen. Denn das gilt nur für den Anteil der Miete, der auf eine umsatzsteuerpflichtige Laborabteilung entfällt. Dennoch haben wir in der Praxis immer wieder Fälle, in denen Zahnärzte seit Jahren ohne Not Umsatzsteuer auf die Miete zahlen. Auch in Mietangeboten taucht regelmäßig die Forderung nach Umsatzsteuer auf die Miete auf.

Wie ist die rechtliche Lage? Grundsätzlich ist die Vermietung von Immobilien umsatzsteuerfrei. Der Vermieter darf jedoch Umsatzsteuer verlangen, sofern der Mieter ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt. Bei Zahnärztinnen und Zahnärzten ist das jedoch nicht der Fall. Eine Ausnahme besteht, wenn der Bau einer Praxisimmobilie vor dem 11. November 1993 begonnen und vor dem 1. Januar 1998 fertiggestellt wurde. In diesem Fall darf der Vermieter von der Option der Umsatzsteuer Gebrauch machen.

Der Hauptgrund für eine Umsatzsteueroption liegt im Vorsteuerabzug. Hat der Vermieter beim Bau der Immobilie Umsatzsteuer gezahlt, kann er sich diese vom Finanzamt erstatten lassen, sofern er umsatzsteuerpflichtig vermietet. Rechenbeispiel: Die Herstellungskosten der Praxisimmobilie belaufen sich auf 1.000.000 Euro netto. Die Umsatzsteuer von 19 Prozent beträgt also 190.000 Euro, somit ergibt sich eine Gesamtinvestition von 1.190.000 Euro.

Bei einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung kann sich der Vermieter die 190.000 Euro vom Finanzamt zurückholen. Im Gegenzug muss er jedoch 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete berechnen und ans Finanzamt abführen. Das ist wirtschaftlich nur sinnvoll, wenn der Mieter die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann. Damit der Vorsteuerabzug dauerhaft gesichert ist, muss die Immobilie mindestens zehn Jahre lang umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Danach kann die Immobilie umsatzsteuerfrei vermietet werden, ohne dass der Vermieter den Vorsteuerabzug verliert.

In der Praxis erleben wir jedoch öfter, dass Vermieter auch nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist die Umsatzsteuer weiter berechnen. Zahnärzte zahlen diese Steuer oft weiterhin und verschenken so erhebliche Summen. Bei Neuabschlüssen oder Verlängerungen von Mietverträgen wird die Umsatzsteuer oft ebenfalls ohne Prüfung akzeptiert – selbst wenn die Option zur Umsatzsteuer gar nicht mehr zulässig ist.

Sobald die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen ist, hat der Vermieter keinen finanziellen Vorteil mehr durch die Umsatzsteueroption, es sei denn, es stehen größere Reparaturen an. Da laufende Unterhaltskosten nur mit geringer Umsatzsteuer belastet sind, spielt der Vorsteuerabzug sonst nur eine untergeordnete Rolle.

Wenn Sie eine Praxis-Immobilie mieten, die älter als zehn Jahre ist, sollten Sie prüfen, ob die Umsatzsteueroption noch erforderlich ist. In vielen Fällen kann die Umsatzsteuer auf die Miete herausverhandelt werden. Ein Ansatzpunkt ist etwa, dem Vermieter eine um zum Beispiel drei Prozent erhöhte Kaltmiete anzubieten. Dadurch erhält der Vermieter eine höhere Netto-Miete, ohne die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen zu müssen.

Auch dazu ein Rechenbeispiel: Beträgt die jährliche Miete 48.000 Euro, können durch den Wegfall der Umsatzsteuer von 19 Prozent im Jahr 9.120 Euro Miete gespart werden. Eine Erhöhung der Kaltmiete um 3 Prozent dagegen wären plus 1.440 Euro. Somit ergäbe sich eine Ersparnis für den Zahnarzt als Mieter von 7.680 Euro pro Jahr. Über 20 Jahre wären das 153.600 Euro Ersparnis.

Es lohnt sich, die Umsatzsteuer auf die Miete zu hinterfragen und gegebenenfalls zu eliminieren. Das kann langfristig erhebliche finanzielle Vorteile bringen.