Auf die Lage kommt es an

Es ist bisher kaum erkennbar, dass die Zentralbanken ihre Politik des billigen Geldes ändern werden. Daher lassen sich durch den Zins- und Kostenwettbewerb zwischen Banken, Versicherern und anderen Kreditgebern einschließlich der entsprechenden Internetportale auch in den kommenden Monaten noch gute Finanzierungskonditionen erzielen, kurzfristige Zinsbewegungen sind derzeit jedenfalls kaum vorstellbar. Deshalb sollten sorgfältige Zinsvergleiche sowohl bei neuen als auch bei bereits bestehenden Finanzierungen vorgenommen werden. Bei bevorstehenden Darlehensverlängerungen („Prolongationen“) kann der Wechsel zu einem anderen Kreditgeber bei einem attraktiveren Angebot äußerst sinnvoll sein. An den dabei entstehenden Kosten, deren genaue Höhe rechtzeitig geklärt werden sollte, muss eine solche Umfinanzierung jedenfalls nicht scheitern. Meist fallen ohnehin nur die Gebühren für die Abtretung der Grundschuld als Sicherheit im jeweiligen Grundbuch an. Die Darlehensübernahme erfolgt dann „Zug um Zug“ zwischen den beteiligten Banken oder sonstigen Kreditgebern.

Aber nicht nur bei den Konditionen der Immobiliendarlehen, sondern auch bei der geplanten Investition selbst ist Vorsicht geboten: In vielen großen Städten und beliebten Landkreisen werden lukrative Angebote immer knapper. Folge: Kaufinteressenten nehmen auch schlechtere Standorte oder Mängel an der Immobilie in Kauf. Daher sind gerade der Standort und der (spätere) Wert der Immobilie herausragende Kriterien. Wie ist die Lage der Immobilie derzeit? Wie wird sie sich entwickeln? Dies sind Fragen, die bei der Objektsuche ausschlaggebend sind. Eine unattraktive Lage heißt für einen vorzeitigen Wiederverkauf meist Verluste. Besonders dann, wenn eine überteuerte Summe bezahlt wurde, nur um die Immobilie erwerben zu können.

Tilgungsaussetzungen

Anstatt das Immobiliendarlehen Schritt für Schritt zu verringern, landen bei der sogenannten „Tilgungsaussetzung“ die Tilgungsraten in Anlage- und Sparformen der Banken, in Investmentfonds, bei Lebensversicherern oder bei sonstigen Finanzanbietern. In Zeiten attraktiver Zinssätze kann die damit verbundene Prognoserechnung durchaus aufgehen: Zum Rückzahlungszeitpunkt des Darlehens wird die Restschuld aus dem so angesparten Geld plus Zinsen und Zinseszinsen mit einem Schlag getilgt.

Da sich das Thema der ehemals hohen Zinsen aber aktuell erledigt hat, bleibt heute kaum eine andere Wahl, als die Tilgungsraten in spekulativen Investmentfonds zu investieren und auf entsprechende Wertsteigerungen zu hoffen. Für derartige und ähnliche Anlageformen sind aber zum einen ein langfristiger Anlagehorizont (was bei langlaufenden Darlehen ja durchaus möglich ist), zum anderen aber eben auch eine gehörige Portion Gelassenheit über viele Jahre erforderlich. Zahnärzte, die sich das Auf und Ab der Börsen aber zutrauen, können mit Finanzinstituten und ihrem Steuerberater über eine Tilgungsaussetzung reden. Klar ist aber auch, dass es dafür schon weitaus günstigere Zeiten gab.

Zudem unbedingt darauf achten: Welche Mängel hat die Immobilie, jetzt und in fünf, zehn oder 15 Jahren? Gerade die Folgekosten durch übersehene Mängel können immens sein – und die gesamte Finanzierung durcheinander bringen. Fallen nach dem Einzug umfangreiche Reparaturen an, kann das Finanzierungsgerüst schnell ins Wanken geraten. Dabei sollte das Stichwort „Wiederverkauf“ auf der Prioritätenliste ganz oben stehen. Natürlich befasst man sich vor einem Immobilienkauf nicht bereits wieder mit einem eventuellen Verkauf. Es geht hier auch vielmehr um die, aus Sicht des Zahnarztes, wichtige Betrachtung einer Immobilie als Finanzinvestition, bei der sicher sein sollte, dass wenigstens das eingesetzte Kapital an den Eigentümer, falls er sich später zu einem Verkauf entschließt, mit hoher Wahrscheinlichkeit zurückfließt. Dieses Ziel hängt unter anderem mit der jetzt vorhandenen und zukünftigen Entwicklung der Infrastruktur des jeweiligen Grundstücks zusammen.

Um den Kapitalrückfluss nach einem möglichen Wiederverkauf der Immobilie zu erreichen, wird Zeit benötigt, die nicht nur in die Auswahl eines geeigneten Grundstücks sowie eines zinsgünstigen Kreditgebers investiert werden sollte. Ebenso bedeutsam ist neben einer angemessenen Eigenkapitalquote, nach wie vor gelten hier zwanzig bis dreißig Prozent der Investitionskosten als angemessen, die richtige Wahl der Finanzierungsform. So sollten sogenannte „Kombinationsfinanzierungen“, bei denen regelmäßige Tilgungen durch parallel zu zahlende Raten meist in Lebensversicherungen oder in Investmentfonds ersetzt werden, grundsätzlich kritisch gesehen werden. Der Kreditnehmer zahlt hier nicht nur meist jahrelang Zinsen auf das sich nicht verringernde Darlehen, sondern muss darüber hinaus auch hoffen, dass sich die Wertentwicklung der Lebensversicherung oder des Investmentfonds so entwickelt wie erwartet.

Die Erfahrungen mit der aktuellen Finanz- krise als Beispiel zeigen jedoch, dass Überschussprognosen gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten häufig nicht viel wert sind. Folge: Dem investierenden Zahnarzt steht je nach Anlageergebnis beim Ablauf der jeweiligen Darlehensverpflichtung weniger Geld zur Verfügung, das dann letztlich aus eigenen Mitteln oder in Form einer vielleicht teuren Nachfinanzierung eingebracht werden müsste.

Meist sinnvoller dürfte dagegen ein herkömmliches „Annuitätendarlehen“ sein, bei dem gleichbleibende Jahresraten (Annuitäten) mit Zinsen und einer zwei-, drei- oder mehrprozentigen Tilgung für eine schrittweise fallende Kreditverpflichtung sorgen. Weitere Verhandlungsspielräume bestehen in der Vereinbarung außerplanmäßiger Tilgungen (siehe Kasten „Tilgungsaussetzungen“). Dies geschieht häufig durch eine Vereinbarung mit dem Kreditgeber, durch die eine Quote von beispielsweise fünf oder zehn Prozent Sondertilgung pro Jahr, berechnet vom ursprünglichen Darlehensbetrag, kostenlos ermöglicht wird. Wichtig ist hier, dass die Möglichkeit vorzeitiger Tilgungen nicht mit einem höheren Zinssatz „erkauft“ wird.

Der Immobilienerwerb ist das eine, die ebenfalls aufzubringenden Nebenkosten das andere. Neben der erwähnten angemessenen Quote an den Gesamtfinanzierungskosten sollten ausreichende zusätzliche Mittel bereit stehen, um die zum Teil erheblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notar- und Grundbuchkosten zahlen zu können. Müssen diese gegebenenfalls nämlich mitfinanziert werden, steigt die Zins- und Tilgungsbelastung zusätzlich. Als Richtschnur sollten etwa acht Prozent der Gestehungskosten kalkuliert werden. Tipp: Vor dem Kauf soll der Finanzierer die Kosten genau benennen. Er sollte vor allem die Grunderwerbsteuer des jeweiligen Bundeslandes (erfährt man auch beim zuständigen Finanzamt) ebenso nennen wie die eventuelle Maklergebühr vor Ort und die Kosten für Notar und Grundbuchamt.

Und im Übrigen daran denken: Die derzeit niedrigen Zinsen sind nicht in Stein gemeißelt. Mittelfristig werden die Zinsen wieder steigen, prophezeien Experten. Daher sollte man darauf achten, keine zu kurzen Zinsbindung zu vereinbaren. Eine Festschreibung auf zehn oder 15 Jahre ist derzeit empfehlenswert.

Michael Vetter, Fachjournalist für Finanzen

vetter-finanz@t-online.de

Check-Liste

• Vor den Überlegungen zu Finanzierungsfragen steht neben den eigenen Preis- bzw. Finanzierungsvorstellungen die Auswahl des Grundstücks/der Immobilie zur Disposition; hier sollte vor allem die Wertentwicklung in den kommenden Jahren berücksichtigt werden.

• Hierzu ist es ratsam, sich mit den Einzelheiten der Bauplanung der jeweiligen Gemeinde zu befassen.

• Höhere Zinskosten können durch sorgfältige Vergleiche der unterschiedlichen Anbieter (nicht nur die Hausbank bedenken!) dabei meist erheblich reduziert werden. Internetanbieter wie Dr. Klein oder Interhyp dienen ebenfalls der Information.

• Grundsätzlich möglich ist auch der Einsatz öffentlicher Finanzierungsprogramme, die neben oftmals günstigen Zinssätzen auch ein hohes Maß an Flexibilität vor allem bei vorzeitigen Tilgungen ermöglichen. So lässt etwa das KfW-Wohneigentumsprogramm grundsätzlich sowohl eine tilgungsfreie Anlaufzeit (1–3 Jahre) als auch eine Sondertilgung gegen Vorfälligkeitsentgelt zu.

• Mit Hilfe des Steuerberaters sollte gründlich geprüft werden, welche Finanzierungsvariante die für die Praxis geeignete ist. Hier ist neben der eventuell möglichen steuerlichen Berücksichtigung der Zinsen auch die Tilgungsart (regelmäßige Tilgungen oder Tilgungsaussetzungen bei gleichzeitigen Zahlungen in andere Anlageformen wie Lebensversicherungen, Investmentfonds oder Bausparverträge) sowie die Tilgungshöhe genauso wichtig wie der Zeitraum der jeweiligen Zinsbindung.